KG:051:2025:6 Vve en schuld aangegaan voor onderhoud en verduurzaming

Publicatiedatum 10-07-2025, 10:58 | Laatste update 10-07-2025, 10:58 | Standpunt

Aanleiding

Een vereniging van eigenaars (hierna: vve) is verantwoordelijk voor het onderhoud en de verduurzaming van het gebouw waarin de appartementseigenaren hun eigen woning hebben. De vve beschikt echter over onvoldoende reserves en de appartementseigenaren hebben onvoldoende financiële middelen om de reserves aan te vullen. De vve gaat daarom bij een externe geldverstrekker een schuld aan om de kosten van het onderhoud en de verduurzaming van het gebouw te kunnen betalen. De schuld kent een looptijd van vijftien jaar en wordt gedurende de looptijd annuïtair afgelost.   

Vraag

Kan de schuld die door de vve is aangegaan voor de individuele appartementseigenaren worden aangemerkt als eigenwoningschuld?

Antwoord

Ja. De schuld die door de vve is aangegaan, kan voor de individuele appartementseigenaren onder voorwaarden worden aangemerkt als eigenwoningschuld.

Beschouwing

Inleiding

Schulden die de belastingplichtige is aangegaan voor verbetering of onderhoud van de eigen woning worden aangemerkt als schulden in verband met een eigen woning. Als voor deze schulden een contractuele verplichting geldt tot het gedurende de looptijd ten minste annuïtair en in ten hoogste 360 maanden volledig aflossen (hierna: de contractuele aflossingsverplichting), kunnen deze schulden kwalificeren als eigenwoningschuld (artikel 3.119a, eerste lid, onderdeel b, van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001)). Daarnaast moet ook aan de aflossingseis worden voldaan (artikel 3.119a, eerste lid, onderdeel c, Wet IB 2001). Tot slot moet onder omstandigheden ook aan de informatieplicht worden voldaan als artikel 3.119g Wet IB 2001 van toepassing is. Dat is het geval als de belastingplichtige een schuld aangaat bij een andere dan een op grond van artikel 10.8 Wet IB 2001 aangewezen administratieplichtige.

Heeft de belastingplichtige (voorwaardelijk) recht op overgangsrecht voor bestaande eigenwoningschulden? Dan gelden de contractuele aflossingsverplichting, aflossingseis en informatieplicht niet.

Toerekening lening en rente aan de belastingplichtige

Uit onderdeel 10.4 van het besluit van de Minister van Financiën van 10 juni 2010 (Stcrt. 2010, 8462) (hierna: het besluit) volgt dat de rentebetaling door de vve onder omstandigheden kan worden aangemerkt als aftrekbare rente voor de appartementseigenaar:

“Ook kan een VVE zelf een lening aangaan. De VVE-leden zijn (voor hun deel) hoofdelijk verbonden met de schuld van de VVE (artikel 5:113, vijfde lid, van het BW). De rente en aflossing worden voldaan uit de dotaties van de leden. De VVE is fiscaal niet transparant. Omdat de leden hoofdelijk zijn verbonden met de schuld van de VVE worden de lening en de rentebetaling door de VVE toch aan leden toegerekend. Het VVE-lid heeft dan recht op aftrek van het deel van de rente over de lening van de VVE waarvoor hij aansprakelijk is (artikel 5:113, tweede lid, van het BW). De schuldeiser mag daarvoor van het VVE-lid extra zekerheid eisen. De rente is aftrekbaar op het moment dat is voldaan aan de volgende voorwaarden.

• De VVE heeft de rente betaald aan de schuldeiser.
• Het lid van de VVE heeft zijn deel in de (totaal) te betalen rente voldaan aan de VVE.
• De VVE heeft de onderhoudskosten betaald. Voor zover de VVE de onderhoudskosten nog niet heeft betaald is geen sprake van een eigenwoningschuld. Voor zover het onderhoud wordt gepleegd en wordt betaald verhuist de lening van box 3 naar box 1.

Zolang de VVE de lening nog niet heeft besteed, kan op het betaalde bedrag de zesmaandsgoedkeuring gelden (zie onderdeel 3.2). De depotgoedkeuring van onderdeel 3.2.1 is niet van toepassing omdat de lening door de VVE niet is aan te merken als een verbouwingsdepot als daar is bedoeld.”

Onderdeel 10.4 van het besluit in relatie tot de aflossingseis

In antwoord op Kamervragen (Aanhangsel Handelingen II 2018/19, nr. 2718, p. 2) is aangegeven hoe met ingang van 1 januari 2013 met vve-schulden moet worden omgegaan:

“Op basis van een goedkeuring in onderdeel 10.4 van het besluit Inkomstenbelasting; Eigenwoningrente van 10 juni 2010 (DGB2010/921) bestaat onder voorwaarden de mogelijkheid om in bepaalde gevallen de schuld aan te merken als eigenwoningschuld. Dat betekent nog niet dat de rente ook aftrekbaar is. In de eerste plaats zal de lening van de VvE sinds 2013 aan de aflossingseis moeten voldoen. In de tweede plaats zal het aflossingsschema van de schuld van de VvE in te passen moeten zijn in het individuele renteaftrekverleden van de appartementseigenaar. Uit nadere bestudering van voornoemde goedkeuring is gebleken dat deze – mede gezien de gewijzigde regelgeving met ingang van 1 januari 2013 – niet onverkort kan blijven bestaan en dient te worden herzien. Dit heeft voor appartementseigenaren die op het moment van de herziening gebruikmaken van de huidige goedkeuring geen gevolgen gedurende de resterende looptijd van de VvE-lening. Hoewel herijking van de goedkeuring noodzakelijk is, blijft het streven te komen tot een regeling waarbij appartementseigenaren voor een lening voor onderhoud/verduurzaming die is aangegaan door de VvE, onder voorwaarden gebruik kunnen blijven maken van de eigenwoningregeling. Bij de definitieve vormgeving zullen de uitkomsten van de momenteel lopende evaluatie van de eigenwoningregeling worden meegenomen.”

Tot op heden is onderdeel 10.4 van het besluit nog niet aangepast. Dit betekent dat de schuld die door de vve is aangegaan voor de individuele appartementseigenaar alleen als eigenwoningschuld kan worden aangemerkt als voor de schuld een contractuele aflossingseis geldt. Daarnaast moet het aflossingsschema van de schuld in te passen zijn in het eigenwoningverleden van de individuele appartementseigenaar. Dit betekent dat rekening gehouden moet worden met een eventuele aflossingsstand. Ook moet daadwerkelijk aan de aflossingseis zijn voldaan. De rentebetaling en aflossing van de vve worden dan toegerekend aan de individuele appartementseigenaar. De individuele appartementseigenaar moet de rentebetaling en aflossing aan de vve voldoen. Dit gebeurt meestal via periodieke bijdragen. De rente is dan aftrekbaar gedurende de nog resterende renteaftrekperiode van de individuele appartementseigenaar. In het antwoord op de Kamervragen is niet ingegaan op de informatieplicht van artikel 3.119g Wet IB 2001. De vve is de schuld aangegaan bij een externe geldverstrekker. Om die reden hoeft de belastingplichtige niet te voldoen aan de informatieplicht.

Als de individuele appartementseigenaar nog een niet-benutte eigenwoningreserve heeft, moet hiermee voor het berekenen van de maximale eigenwoningschuld voor het aan de individuele appartementseigenaar toegerekende deel van de vve-schuld nog wel rekening worden gehouden. Dit was ook al het geval vóór 1 januari 2013.

Overgang van de schuld aan een nieuwe appartementseigenaar    

Bij verkoop van het appartementsrecht aan een nieuwe koper gaat het deel van de schuld van de vve dat aan de verkoper kan worden toegerekend over op de nieuwe appartementseigenaar (Aanhangsel Handelingen II 2023/24, nr. 1887). Hoewel de goedkeuring in het besluit is uitgegaan van het aangaan van een schuld door de vve en het aanmerken van het aandeel in de schuld als eigenwoningschuld voor de zittende eigenaren (die daarmee als ‘eerste eigenaren’ zijn aan te merken), is het besluit in de praktijk vanaf 2013 waarschijnlijk zo opgevat dat ook voor ‘opvolgende appartementseigenaren’ op basis van het besluit recht bestaat op aftrek van rente en kosten. Ook dan moet de schuld in te passen zijn in het eigenwoningverleden van de nieuwe appartementseigenaar, zoals de verplichting om rekening te houden met een eventuele aflossingsstand of met een bedrag aan eigenwoningreserve dat door tijdsverloop nog niet is verstreken.

Als het aan de verkoper toegerekende deel van de vve-schuld kwalificeert als eigenwoningschuld, moet hiermee bij verkoop rekening worden gehouden voor het bepalen van het vervreemdingssaldo eigen woning dat leidt tot de vaststelling van een eigenwoningreserve.

Gegevensverstrekking in de aangifte

De geldverstrekker is niet verplicht de gegevens van de schuld van de vve aan de Belastingdienst te renseigneren. Ook niet als de geldverstrekker als administratieplichtige is aan te merken. De geldverstrekker is de schuld immers aangegaan met de vve als rechtspersoon en niet met de individuele appartementseigenaren. Artikel 3.119g Wet IB 2001 geldt in deze specifieke situatie eveneens niet. Op de individuele appartementseigenaren rust wel de bewijslast dat de schuld volledig is aangewend voor de verbetering of het onderhoud van de eigen woning en dit te staven aan de hand van bewijsstukken (artikel 3.123 Wet IB 2001).