KG:210:2025:17 Vakantiewoning en 37d Wet OB 1968

Publicatiedatum 17-12-2025, 13:07 | Laatste update 17-12-2025, 13:07 | Standpunt

Aanleiding

X heeft een nieuwbouw appartement(s-recht) met inventaris gekocht in een hotel met de bedoeling om het appartement (kortdurend) als vakantieverblijf te verhuren. Bij de aankoop heeft X hiertoe een verhuurbemiddelingsovereenkomst afgesloten met de hotelexploitant. In deze overeenkomst is de verplichting voor X als eigenaar opgenomen om het hotelappartement gedurende ten minste 11 maanden per jaar voor de verhuur aan te bieden. De overeenkomst wordt aangegaan voor vijf jaar en wordt daarna stilzwijgend verlengd.

De hotelexploitant heeft het appartement op eigen naam maar voor rekening en risico van X verhuurd. X heeft het appartement inclusief inventaris binnen twee jaar aan Y verkocht. Y heeft de bedoeling om de exploitatie ongewijzigd voort te zetten. In de akte van levering is opgenomen dat de overdracht van het appartement door X slechts kan plaatsvinden onder het gelijktijdig door Y sluiten van een verhuurbemiddelingsovereenkomst met de hotelexploitant. Daartoe wordt een kwalitatieve verplichting dan wel kettingbeding gevestigd. De hotelexploitant heeft vervolgens het appartement op eigen naam maar voor rekening en risico van Y verhuurd.

Zowel X als Y worden voor de verhuur op grond van artikel 7, tweede lid, onderdeel b, Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB 1968) aangemerkt als ondernemer voor de btw.

Vraag

Is artikel 37d Wet OB 1968 van toepassing op de levering van het appartement inclusief inventaris, indien de koper verplicht is om het appartement direct na aankoop te verhuren door middel van eenzelfde verhuurbemiddelingsovereenkomst als die van de verkoper?

Antwoord

Ja, artikel 37d Wet OB 1968 is van toepassing op de levering van het appartement inclusief inventaris, indien de koper verplicht is om het appartement direct na aankoop te verhuren door middel van eenzelfde verhuurbemiddelingsovereenkomst als die van de verkoper.

Beschouwing

Artikel 37d Wet OB 1968 is van toepassing op de levering van het appartement inclusief inventaris dat zowel voor als na de verkoop op dezelfde wijze als vakantieverblijf wordt verhuurd. Hetgeen wordt overgedragen vormt een onderneming waarmee een autonome economische activiteit is en wordt uitgeoefend.

Op grond van artikel 37d Wet OB 1968 wordt bij overgang van het geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen, geacht dat geen leveringen of diensten plaatsvinden en treedt degene op wie de goederen overgaan in de plaats van de overdrager. Deze regeling is gebaseerd op artikel 19 en 29 van de btw-richtlijn en heeft als doel om overdrachten van ondernemingen of delen daarvan te vergemakkelijken door deze te vereenvoudigen en financieringsnadeel bij de verkrijger te voorkomen.

Het Hof van Justitie heeft het begrip 'overgang van het geheel of gedeelte van een algemeenheid van goederen' nader ingevuld (zie HvJ EU 27 november 2003, C-497/01 (Zita Modes), ECLI:EU:C:2003:644, punt 40 en 46). Er is sprake van een dergelijke overgang als het:

1. De overdracht van een handelszaak of autonoom bedrijfsonderdeel betreft.
2. Met lichamelijke en eventueel ook onlichamelijke zaken.
3. Welke tezamen een onderneming of gedeelte van een onderneming vormen.
4. Waarmee een autonome economische activiteit kan worden uitgeoefend.
5. De verkrijger de bedoeling heeft om het geheel of het deel van de algemeenheid te exploiteren.

De verkoop van goederen zonder meer, zoals de verkoop van een voorraad producten, valt hier niet onder.

In latere rechtspraak verduidelijkte het Hof van Justitie (zie HvJ EU 10 november 2011, C-444/10 (Christel Schriever), ECLI:EU:C:2011:724, punt 25 en 32) dat het geheel van de overgedragen onderdelen moet volstaan om een autonome economische activiteit te kunnen voortzetten. Hiervoor moet een integrale beoordeling worden uitgevoerd van de feitelijke omstandigheden, waarbij bijzonder belang moet worden gehecht aan de aard van de economische activiteit waarvan de voortzetting wordt overwogen. In dit geval gaat het om de voortgezette verhuur van een vakantieverblijf door de overnemer.

De Hoge Raad oordeelde in 2008 dat artikel 37d Wet OB 1968 ook van toepassing is op de overdracht van een verhuurde onroerende zaak (HR 6 juni 2008, nr. 42677, ECLI:NL:HR:2008:AY8546). In 2018 oordeelde de Hoge Raad dat artikel 37d Wet OB 1968 niet van toepassing is op de overdracht van machines die weliswaar zowel voor als na de overdracht werden verhuurd, maar waarvan de aard van de uitgeoefende verhuur is gewijzigd. De koper had met ieder van de huurders een nieuwe overeenkomst gesloten die op verschillende punten zodanig afweek, dat de koper een andere positie kreeg jegens de huurders dan die de verkoper voorheen had (HR 28 september 2018, nr. 17/00987, ECLI:NL:HR:2018:1787).

De onderneming van X bestaat uit de (kortdurende) verhuur van het appartement dat inclusief inventaris als vakantieverblijf wordt verhuurd middels de verhuurbemiddelingsovereenkomst met de hotelexploitant. In casu draagt X dit geheel aan (on)lichamelijke zaken over welke tezamen een onderneming vormen en waarmee een autonome economische activiteit wordt uitgeoefend. Y heeft ook de bedoeling om de exploitatie ongewijzigd voort te zetten. Dat Y deze bedoeling heeft, blijkt reeds uit het feit dat in de akte van levering is opgenomen dat met de hotelexploitant eenzelfde verhuurbemiddelingsovereenkomst moet worden gesloten.

Het enkele feit dat Y een nieuwe verhuurbemiddelingsovereenkomst moet afsluiten op eigen naam en niet de overeenkomst op naam van X kan overnemen, staat aan toepassing van artikel 37d Wet OB 1968 niet in de weg. Anders dan in de eerder aangehaalde zaak van de Hoge Raad uit 2018, blijft de aard van de verhuur ongewijzigd.