KG:052:2026:5 Niet van toepassing zijn van de samenloopvrijstelling bij verkrijging van aandelen in een beherend vennoot van een CV die de (economische) eigendom houdt van een bouwterrein

Publicatiedatum 28-07-2026, 13:19 | Laatste update 29-07-2026, 11:48 | Standpunt

Aanleiding

HoldCo B BV treedt op als beherend vennoot van C CV. HoldCo B BV heeft de eigendom van een onroerende zaak die kwalificeert als bouwterrein (artikel 11, zesde lid, van de Wet op de omzetbelasting 1968) en 0,01% van het belang in C CV. Het economische belang bij de onroerende zaak is ingebracht in C CV, die de onroerende zaak aanwendt in het kader van projectontwikkeling.

Vaststaat dat C CV in verband met de projectontwikkeling kwalificeert als btw-ondernemer. HoldCo B BV is een onroerendezaakrechtspersoon (hierna: OZR) als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, WBR. De aandelen in HoldCo B BV kwalificeren als fictieve onroerende zaken waardoor bij verkrijging van die aandelen onder omstandigheden sprake is van een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. HoldCo B BV kwalificeert niet als btw-ondernemer omdat de exploitatie plaatsvindt in C CV.

NewCo A BV verkrijgt 50% van de aandelen in HoldCo B BV en daarmee indirect een belang van 0,005% in C CV.

Vraag

Is de samenloopvrijstelling van toepassing op de verkrijging door NewCo A BV van de aandelen in HoldCo B BV (fictieve onroerende zaken) vanwege de zogenoemde doorkijkbenadering, die volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7580?

Antwoord

Nee. De samenloopvrijstelling is niet van toepassing op de verkrijging van de aandelen in HoldCo B BV. De doorkijkbenadering geldt niet, omdat HoldCo B BV niet kwalificeert als btw-ondernemer. Daardoor is de samenloopvrijstelling niet van toepassing op de verkrijging van de aandelen in HoldCo B BV (fictieve onroerende zaken).

Beschouwing

Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7580 is de samenloopvrijstelling van toepassing bij de verkrijging van aandelen in een OZR, voor zover de bezittingen bestaan uit nieuwe nog ongebruikte onroerende zaken in de bouw- en handelsfase, bouwterreinen daaronder begrepen.

In onderdeel 2.2.7, eerste alinea, van het zogenoemde samenloopbesluit (besluit van 16 maart 2017, nr. 2017-51500, zoals laatstelijk gewijzigd bij besluit van 5 december 2024, nr. 2024-23490) staat dat de doorkijkbenadering alléén geldt, als bij een rechtstreekse verkrijging van de onroerende zaak van de OZR zelf de samenloopvrijstelling van toepassing zou zijn. Dit impliceert dat diegene die de onroerende zaak levert (de OZR), in die veronderstelde situatie van rechtstreekse verkrijging, als btw-ondernemer moet handelen.

De vraag is daarom of HoldCo B BV als beherend vennoot, die de juridische eigendom bezit, de onroerende zaak als btw-ondernemer zou leveren, in geval van rechtstreekse verkrijging van de onroerende zaak door NewCo A BV.

C CV kwalificeert voor de projectontwikkeling als btw-ondernemer en HoldCo B BV houdt de juridische eigendom van het bouwterrein niet als btw-ondernemer. HoldCo B BV is geen btw-ondernemer en dat betekent dat in de doorkijkbenadering de samenloopvrijstelling niet van toepassing is op de (hypothetische) levering van het bouwterrein door HoldCo B BV aan NewCo A BV. NewCo A BV is daarom ter zake van de verkrijging van de aandelen in HoldCo B BV overdrachtsbelasting verschuldigd over 50% van de waarde in het economische verkeer van het bouwterrein.

Bij een rechtstreekse levering van de onverdeelde helft (50%) van de juridische eigendom van het bouwterrein door HoldCo B BV aan NewCo A BV zou overdrachtsbelasting geheven worden over de waarde van het bouwterrein.

Nu NewCo A BV overdrachtsbelasting moet voldoen over de waarde in het economische verkeer van het bouwterrein dat door de aandelen in HoldCo B BV wordt vertegenwoordigd (artikel 10 WBR jo. artikel 52 WBR), wordt de waarde van de economische eigendom die NewCo A BV verkrijgt via het 0,005% belang in C CV al in de heffing betrokken.