KG:051:2026:2 Verlaging WOZ-waarde als een onroerende zaak uit afzonderlijk verhuurde woningen bestaat

Publicatiedatum 21-07-2026, 14:51 | Laatste update 21-07-2026, 14:51 | Standpunt

Aanleiding

Een belastingplichtige heeft een onroerende zaak die uit afzonderlijk verhuurde woningen bestaat. Voor de woningen geldt het volgende:

• volgens hun indeling zijn de woningen bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Op grond van artikel 16, onderdeel c, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) worden de woningen voor de toepassing van die wet als zelfstandige onroerende zaken aangemerkt. Op basis hiervan is voor elk van de woningen een afzonderlijke WOZ-waarde vastgesteld;
• het gebouw is niet betrokken in een splitsing, maar de belastingplichtige kan de onroerende zaak wel splitsen;
• de verhuur van de woningen valt onder de huurbescherming;
• de verhuur is voor onbepaalde tijd; en
• er is geen sprake van gelieerde partijen die een zodanige huurprijs zijn overeengekomen dat deze tussen willekeurige derden niet zou zijn overeengekomen.

De woningen vallen voor de belastingplichtige voor de inkomstenbelasting in box 3 en worden in zijn testament gelegateerd aan één van zijn kinderen, die niet de huurder is.

Vraag

Is de vermindering van € 20.000 als bedoeld in artikel 17a, vierde lid, van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001 (hierna: UBIB 2001) en artikel 10a, vierde lid, van het Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956 (hierna: UBSW 1956) ook van toepassing op een woning die onderdeel uitmaakt van een gebouw (of een groep van gebouwen) dat niet is gesplitst, maar waarvoor splitsing wel mogelijk is?

Antwoord

Ja. Bij de beoordeling of de woningen niet als afzonderlijke zaak kunnen worden vervreemd in de zin van artikel 17a, vierde lid, UBIB 2001 en artikel 10a, vierde lid, UBSW 1956 is niet van belang of de woningen kunnen worden gesplitst, maar of de woningen zijn gesplitst.

Beschouwing

Met de termen splitsen, splitsing of gesplitst, wordt in dit standpunt zowel de situatie van het splitsen in appartementsrechten als het kadastraal splitsen bedoeld.

Algemeen

De woningen vallen voor de belastingheffing in box 3 onder het begrip onroerende zaken in de zin van artikel 5.3, eerste lid en tweede lid, onderdeel a, van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001). De waarde van deze woningen wordt op grond van artikel 5.20, eerste lid, Wet IB 2001 bepaald op de WOZ-waarde. Omdat de verhuur van deze woningen onder de huurbescherming valt, wordt op grond van artikel 5.20, derde lid, Wet IB 2001 juncto artikel 17a, eerste lid, UBIB 2001 bij de waardering rekening gehouden met de leegwaarderatio.

Voor de waardering van deze woningen bij verkrijging krachtens erfrecht of schenking zijn in artikel 21, vijfde, achtste en zestiende lid, van de Successiewet 1956 (hierna: SW 1956) juncto artikel 10a, eerste lid, UBSW 1956 soortgelijke bepalingen opgenomen.

Voorwaarden verlaging WOZ-waarde met € 20.000

In artikel 17a, vierde lid, UBIB 2001 en artikel 10a, vierde lid, UBSW 1956 zijn voor de verlaging van de WOZ-waarde van een woning met € 20.000 de volgende twee cumulatieve voorwaarden opgenomen:

1. De woning is een gedeelte van een gebouwd eigendom als bedoeld in artikel 16, onderdeel c, Wet WOZ; en
2. De woning kan niet als een afzonderlijke zaak worden vervreemd.

De woningen zijn gedeelten van een gebouwd eigendom die volgens de indeling zijn bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt (artikel 16, onderdeel c, Wet WOZ). Hierdoor is voldaan aan de eerste voorwaarde.

Bij de tweede voorwaarde is de vraag of hieraan wordt voldaan als het gebouw niet is betrokken in een splitsing, maar het wel mogelijk is dat belanghebbende splitst (of had gesplitst, ingeval belanghebbende is overleden).

Beoordeling

Bij een tekstuele uitleg of de woningen niet als een afzonderlijke zaak kunnen worden vervreemd, ligt het voor de hand om dit op basis van de feitelijke situatie te toetsen. Dus niet of splitsing mogelijk is of was geweest, maar of de woningen zijn gesplitst. Zonder splitsing kan de gerechtigdheid tot de afzonderlijke woningen immers niet als zodanig worden vervreemd. Dit sluit aan bij de algemene en de artikelsgewijze toelichting op artikel 17a, vierde lid, UBIB 2001 in het besluit van 23 december 2010 tot wijziging van enige fiscale uitvoeringsbesluiten (Stb. 2010, 885, p. 24 en p. 30-31). Daarin is een voorbeeld opgenomen van een pand met twee verdiepingen dat niet is gesplitst. De beneden- en bovenwoning kunnen daarom niet als afzonderlijke zaak worden vervreemd.

Deze zienswijze sluit in beginsel ook aan bij de toelichting die bij de introductie van de leegwaarderatio is gegeven op de regeling die enkel in het belastingjaar 2010 gold. In het besluit van 23 december 2009 tot wijziging van enige fiscale uitvoeringsbesluiten (Stb. 2009, 615, p. 24 en p. 40-41) is hierover het volgende toegelicht:

“Indien onroerende zaken bestaan uit meerdere wooneenheden en deze wooneenheden niet kadastraal gesplitst zijn, worden die eenheden voor de Wet WOZ op grond van de wettelijke ficties als aparte eenheden gewaardeerd. Voor iedere wooneenheid binnen de onroerende zaak wordt een zelfstandige WOZ-waarde vastgesteld alsof deze kadastraal gesplitst is. De belastingplichtige mag de waarde in verhuurde staat fictief stellen op 60% van de vastgestelde WOZ-waarde, indien de onroerende zaak van rechtswege niet gesplitst is in appartementen, maar wel als aparte wooneenheid verhuurd is.”

En:

“Ingevolge het vierde lid van artikel 17a van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001 mag de belastingplichtige, zoals in het algemene deel is toegelicht, een leegwaarderatio van 60% hanteren, indien de woning niet gesplitst is of van rechtswege niet gesplitst mag worden in appartementen, maar wel als aparte wooneenheid verhuurd is.

Uit het voorgaande blijkt dat de verlaging van de WOZ-waarde van elk van de woningen met € 20.000 (vóór 2011 betrof de regeling een leegwaarderatio van 60%) is bedoeld voor de situatie waarin de onroerende zaak waarvan de woningen deel uitmaken niet is gesplitst. Deze verlaging is daarom ook op de casus van toepassing.

Voor box 3 moet dit worden getoetst op 1 januari van het belastingjaar en voor de erf- en schenkbelasting op het moment van de verkrijging. Vervolgens moet aan de hand van de tabel van artikel 17a, tweede lid, UBIB 2001 of artikel 10a, tweede lid, UBSW 1956 worden bepaald welk percentage van de leegwaarderatio geldt.