KG:063:2026:7 Doorverkoop onroerende zaak binnen zes maanden, schenking, overdrachtsbelasting

Publicatiedatum 06-11-2026, 13:46 | Laatste update 06-11-2026, 13:46 | Standpunt

Aanleiding

A koopt in januari 2026 een bedrijfspand van een derde. De koopsom bedraagt € 450.000. Vanwege de verkrijging van dit bedrijfspand is A 10,4% x 450.000 = € 46.800 aan overdrachtsbelasting verschuldigd. A draagt dit bedrijfspand na twee maanden voor € 450.000 over aan zijn neef X. Op deze verkrijging door neef X is artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR) van toepassing. Neef X hoeft het voordeel dat voortvloeit uit deze bepaling niet aan A te vergoeden. De markt voor dergelijke panden is stabiel.

Vraag

Is sprake van een schenking als een koper van een onroerende zaak binnen zes maanden na de levering deze onroerende zaak voor dezelfde koopsom doorverkoopt, waarbij hij geen vergoeding voor de verminderingsgrondslag van artikel 13 WBR bedingt?

Antwoord

Ja, bij doorverkoop zonder vergoeding voor de verminderingsgrondslag van artikel 13 WBR, verrijkt de volgende koper en verarmt de doorverkoper. Bij een bevoordelingsbedoeling zal sprake zijn van een schenking.

Uit de rechtspraak valt af te leiden dat ook in een stabiele markt de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak gedurende zes maanden na een verkrijging waarover overdrachtsbelasting was verschuldigd, hoger is dan de eerdere koopsom. Dit is het geval, omdat gedurende die periode door de werking van artikel 13 WBR bij verkrijging van de onroerende zaak minder overdrachtsbelasting is verschuldigd.

Beschouwing

Verminderingsgrondslag artikel 13 WBR

Artikel 13, eerste lid, WBR bepaalt – kort gezegd – dat bij een verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging de waarde van de onroerende zaak wordt verminderd met het bedrag waarover bij die vorige verkrijging overdrachtsbelasting was verschuldigd.

Waarde in het economisch verkeer

Onder waarde in artikel 13, eerste lid, WBR wordt op grond van artikel 52 WBR de waarde in het economische verkeer verstaan. De waarde in het economische verkeer is:

“de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou worden besteed”

Hoge Raad 5 februari 1969, ECLI:NL:HR:1969:AX5888, BNB 1969/63.  

Door de werking van artikel 13 WBR is gedurende zes maanden na de koop bij een volgende verkrijging geen of minder overdrachtsbelasting verschuldigd. Hierdoor is de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak gedurende die periode hoger. De meestbiedende gegadigde zal immers bij gelijkblijvende marktomstandigheden bereid zijn om meer te betalen voor de verkrijging van de onroerende zaak dan zonder deze fiscale bepaling.

Vergelijk ook het arrest van de Hoge Raad van 25 april 1979, ECLI:NL:HR:1979:AX2681, BNB 1979/157:

“O. dat het Hof omtrent het geschil heeft overwogen:

,,dat in geschil is de waarde in het economische verkeer van twee courante panden;

dat deze waarde kan worden gesteld op de verkoopwaarde, zijnde de prijs die bij aanbieding van de panden ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed;

dat daarbij mede van belang is dat op de waarderingsdatum 31 december 1973 voor de heffing van overdrachtsbelasting art.13 van de Wet van toepassing is, welk artikel bewerkstelligt dat ingeval van verkrijging binnen drie maanden na een vorige verkrijging van dezelfde zaken in casu op 20 december 1973 de heffing beperkt blijft tot 5% van het verschil tussen de gewone maatstaf van heffing en het bedrag waarover bij de vorige verkrijging overdrachtsbelasting is verschuldigd geworden;

dat niet kan worden ontkend dat deze vermindering van overdrachtsbelasting de verkoopprijs van de panden op 31 december 1973, in vergelijking met die op 20 december 1973, verhoogt en wel, indien wordt aangenomen dat alle andere ter zake relevante omstandigheden ongewijzigd zijn gebleven, met een bedrag van 100/105 van f 17 000 is f 16 900;

dat immers bij een aankoopprijs op 31 december 1973 van f 340 000 plus f 16190 is f 356 190 de kostprijs van de panden bedraagt f 356 190 plus 5% van f 16 190 aan overdrachtsbelasting is f 357 000, zijnde dit bedrag ook de kostprijs per 20 december; dat derhalve het Hof, anders dan belanghebbende, van oordeel is dat voor het bepalen van de in geschil zijnde waarde in het economische verkeer mede betekenis toekomt aan art. 13 van de Wet, voor welk geval belanghebbende bij monde van haar gemachtigde ter zitting heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen de door de Inspecteur aangenomen waarde van f 357 000;'';

(…)

O. dienaangaande:

(…) het Hof niet van een onjuiste opvatting van waarde in het economische verkeer is uitgegaan door bij deze methode van waardebepaling, waarbij de verkoopprijzen van vergelijkbare andere panden geen rol spelen, betekenis toe te kennen aan artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer;”

Giftbegrip

Artikel 1, zevende lid, van de Successiewet 1956 (hierna: SW 1956) verwijst voor het begrip schenking naar de definitie van een gift in artikel 7:186, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel bepaalt dat een gift iedere handeling is die er toe strekt dat een ander wordt verrijkt ten koste van eigen vermogen. Hieraan worden de volgende drie vereisten voor een gift ontleend: verarming, verrijking en bevoordelingsbedoeling.

Verarming en verrijking

Voor een koper zijn relevant de totale kosten voor het verkrijgen van een onroerende zaak. Dat zijn de koopsom plus de verschuldigde overdrachtsbelasting of de vergoeding voor het overdrachtsbelastingvoordeel. De (door)verkoper verarmt bij verkoop van de onroerende zaak als hij minder ontvangt dan de oorspronkelijke koopsom plus het bedrag van de te bedingen vergoeding voor het overdrachtsbelastingvoordeel dat de koper geniet. De koper verrijkt met hetzelfde bedrag.

Bevoordelingsbedoeling

De bevoordelingsbedoeling bestaat uit bewustheid en de wil tot bevoordeling. Artikel 13 WBR verleent een voordeel aan de volgende verkrijger (in de casus neef X), vanwege de door een eerdere verkrijger (hier A) verschuldigde overdrachtsbelasting. Het is gebruikelijk om in koopovereenkomsten een clausule op te nemen die inhoudt dat die verkrijger dat voordeel zal uitkeren aan de verkoper. Deze clausule heeft meestal de volgende tekst:

“Indien op deze overdracht artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer van toepassing is (doorverkoop binnen zes maanden), zal de koper aan de verkoper uitkeren het verschil tussen het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag op grond van artikel 13 en het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag.”

Aangezien een dergelijke clausule standaard onderdeel uitmaakt van een koopovereenkomst, zal het niet opnemen van een dergelijke clausule normaliter een bewuste handeling vormen van de (door-)verkoper gericht op het bevoordelen van de koper.

Uitwerking casus

Het bedrijfspand heeft in een stabiele markt gedurende zes maanden na de koop een waarde in het economische verkeer van € 450.000 plus het overdrachtsbelastingvoordeel. Dit voordeel wordt als volgt berekend: de wegens toepassing van artikel 13 WBR achterwege gebleven heffing van overdrachtsbelasting minus de overdrachtsbelasting die neef X verschuldigd is over de tijdelijke waardestijging van de onroerende zaak. De door neef X verschuldigde overdrachtsbelasting bedraagt (10,4/110,4) x € 46.800 = € 4.409. Het overdrachtsbelastingvoordeel bedraagt daarom € 46.800 minus € 4.409 = € 42.391.

In derde verhoudingen is het gebruikelijk om eerdergenoemde clausule in de koopovereenkomst op te nemen en zal de (tweede) koper € 450.000 plus € 42.391 = € 492.391 willen besteden voor de verkrijging van het pand. Vanwege het overdrachtsbelastingvoordeel is gedurende de periode van zes maanden na de verkrijging door A de waarde in het economische verkeer van het pand dan ook € 492.391. Een derde zal gedurende deze periode bereid zijn om voor de onroerende zaak in totaal € 492.391 te betalen, terwijl neef X het voor € 450.000 mag kopen. Dit leidt in de casus tot een verarming van A en een verrijking van neef X met € 42.391.

A zal zich bewust zijn van de bevoordeling en heeft de wil om neef X te bevoordelen. Enerzijds vanwege het in koopovereenkomst weglaten van deze clausule en anderzijds vanwege de familierelatie. Dat A het pand aan neef X verkoopt zonder een vergoeding voor het overdrachtsbelastingvoordeel te bedingen, betekent dus een gift van A aan neef X van € 42.391.

Verrekening overdrachtsbelasting met schenkbelasting

Over de gift van € 42.391 is neef X schenkbelasting verschuldigd, namelijk 30% over € 39.622 (= € 42.391 minus de vrijstelling in het jaar 2026 van € 2.769) is € 11.886. Voor zover sprake is van samenloop komt hierop de overdrachtsbelasting die neef X verschuldigd is in mindering (artikel 24, tweede lid, SW 1956). Dat is € 4.120 (10,4% over € 39.622), zodat neef X per saldo € 7.766 aan schenkbelasting verschuldigd is. Vergelijk ook het arrest van de Hoge Raad van 1 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX9120, BNB 2013/92.