KG:051:2022:8 Eigenwoningschuld en gevolgen verkoop oude eigen woning met overwaarde en verbouwen nieuwe eigen woning met eigen middelen

Publicatiedatum 27-02-2023, 15:44 | Laatste update 28-03-2023, 9:39 | Standpunt

Aanleiding

Een belastingplichtige is begin 2021 verhuisd naar zijn nieuwe eigen woning. De verwervingskosten van de woning zijn € 200.000, waarvoor de belastingplichtige een schuld van € 200.000 is aangegaan. De schuld kwalificeert als eigenwoningschuld. De oude eigen woning van de belastingplichtige staat leeg en is bestemd voor de verkoop. Begin 2022 wordt de oude woning verkocht en realiseert de belastingplichtige een eigenwoningreserve van € 250.000. Eind 2022 besluit de belastingplichtige de nieuwe eigen woning te gaan verbouwen. De verbouwingskosten bedragen € 250.000 en dat bedrag wordt gefinancierd met eigen middelen, gelijk aan de overwaarde die is gerealiseerd bij de verkoop van de oude eigen woning. In 2022 wordt daadwerkelijk € 50.000 aan de verbouwing besteed en in 2023 € 200.000.

Vraag

Wat is eind 2022 de maximale eigenwoningschuld van de nieuwe eigen woning nadat eind 2022 de verbouwing van de nieuwe eigen woning wordt gefinancierd met eigen middelen?

Antwoord

De maximale eigenwoningschuld voor de nieuwe eigen woning na verkoop van de oude eigen woning bedraagt nihil. Omdat ten tijde van het ontstaan van de eigenwoningreserve nog niet de intentie bestond om te gaan verbouwen en hiervoor een schuld aan te gaan, betekent dit dat de gehele schuld van € 200.000 een box 3-schuld is.

Beschouwing

1. Verwerving van de nieuwe eigen woning

Eigenwoningschuld

De hoogte van de eigenwoningschuld wordt bepaald op basis van artikel 3.119a van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001). Voor deze casus geldt dat de eigenwoningschuld na aankoop van de  nieuwe eigen woning maximaal kan zijn: de verwervingskosten van de woning (artikel 3.119a, tweede lid, onderdeel a, Wet IB 2001) verminderd met de eigenwoningreserve (artikel 3.119a, derde lid, onderdeel a, Wet IB 2001). Omdat de belastingplichtige op het moment van verwerving van de nieuwe eigen woning nog geen eigenwoningreserve heeft, betekent dit dat de maximale eigenwoningschuld van de belastingplichtige na verwerving van de nieuwe eigen woning maximaal € 200.000 (€ 200.000 -/- € 0) kan zijn. De belastingplichtige is voor de verwerving van de nieuwe eigen woning een schuld van € 200.000 aangegaan, deze schuld kwalificeert als eigenwoningschuld.

2. Vervreemding van de oude eigen woning

Eigenwoningschuld

Omdat de belastingplichtige bij verkoop van de oude eigen woning een eigenwoningreserve realiseert, wordt de maximale eigenwoningschuld voor de nieuwe eigen woning opnieuw vastgesteld. Artikel 3.119f, derde lid, Wet IB 2001 verwijst daarvoor naar artikel 3.119a, tweede lid, onderdelen a en c, Wet IB 2001 en naar artikel 3.119a, derde lid, Wet IB 2001. De met de vervreemding van de oude eigen woning gerealiseerde eigenwoningreserve komt dus alsnog in mindering op de kosten die door de belastingplichtige zijn aangegaan ter verwerving van de nieuwe eigen woning. De maximale eigenwoningschuld voor de nieuwe eigen woning van de belastingplichtige bedraagt vanaf het moment van verkoop van de oude eigen woning nihil (€ 200.000 – € 250.000). Dit betekent dat de gehele schuld van € 200.000 vanaf het moment van verkoop van de oude eigen woning een box 3-schuld is.

Eigenwoningreserve

De eigenwoningreserve neemt op basis van artikel 3.119aa, tweede lid, onderdeel a, Wet IB 2001 af met een bedrag gelijk aan de kosten ter verwerving van de nieuwe eigen woning verminderd met het bedrag dat voor deze verwerving als eigenwoningschuld in aanmerking is genomen. In de casus neemt de eigenwoningreserve van € 250.000 dus af met € 200.000 (€ 200.000 – € 0). Hierdoor resteert dus nog een eigenwoningreserve van € 50.000.

3. Verbouwing van de nieuwe eigen woning

Eigenwoningschuld

De verbouwingskosten van € 250.000 worden niet voorgefinancierd, maar gefinancierd met eigen middelen. In 2022 wordt daadwerkelijk € 50.000 aan de verbouwing besteed en in 2023 € 200.000.

De omstandigheid dat de verbouwingskosten worden gefinancierd met eigen middelen, gelijk aan de overwaarde die is gerealiseerd bij de verkoop van de oude eigen woning, heeft geen gevolgen voor de fiscale kwalificatie van de schuld van € 200.000 die is aangegaan ter verwerving van de nieuwe eigen woning. Deze schuld is namelijk niet aangegaan in verband met de verbetering of onderhoud van de nieuwe eigen woning, maar ter verwerving van de nieuwe eigen woning. Dit betekent dat er geen causaal verband tussen deze schuld en de verbouwing van de nieuwe eigen woning bestaat. De schuld van € 200.000, die is aangegaan voor de aankoop van de nieuwe eigen woning en die vanaf het moment van vervreemding van de oude eigen woning een box 3-schuld is, verhuist op het moment dat de verbouwingskosten worden betaald met eigen middelen, gelijk aan de overwaarde die is gerealiseerd bij de verkoop van de oude eigen woning, dus niet terug naar box 1.

De goedkeuring uit het besluit van 10 juni 2010, nr. DGB2010/921, onderdeel 3.2 komt pas aan de orde, zodra de belastingplichtige de verbouwingskosten wél voorfinanciert.

Eigenwoningreserve

De eigenwoningreserve neemt op basis van artikel 3.119aa, tweede lid, onderdeel c, Wet IB 2001 af met het bedrag van de in het kalenderjaar gemaakte kosten van de verbouwing.

De eigenwoningreserve van € 50.000 neemt in 2022 door de verbouwing van de nieuwe eigen woning af met € 50.000. Aan het eind van 2022 resteert een eigenwoningreserve van nihil.