KG:011:2022:16 Herontwikkeling onroerende zaken bestemd voor verhuur aan derden (artikel 20a, achtste lid, onderdeel a, Wet Vpb 1969)

Aanleiding

In het kader van artikel 20a van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (hierna: Wet Vpb 1969) is de vraag opgekomen of onroerende zaken vallen onder de reikwijdte van artikel 20a, achtste lid, onderdeel a, Wet Vpb 1969 in de volgende situatie:

• Een belastingplichtige houdt zich bezig met de herontwikkeling van zelf verworven onroerende zaken.
• Ten tijde van de herontwikkeling staat vast dat deze onroerende zaken zijn bestemd om na de herontwikkeling langdurig te worden verhuurd aan derden.   
• Het uiteindelijke belang in belastingplichtige wijzigt voor 30% of meer.
• Op moment van belangwijziging bevinden de onroerende zaken zich nog in de herontwikkelingsfase.

Vraag

Kwalificeren onroerende zaken op grond van artikel 20a, achtste lid, onderdeel a, Wet Vpb 1969 als beleggingen voor toepassing van artikel 20a Wet Vpb 1969, als ten tijde van de belangwijziging de onroerende zaken door belastingplichtige worden herontwikkeld, maar vaststaat dat de onroerende zaken bestemd zijn voor de verhuur aan derden?

Antwoord

Ja. Ook onroerende zaken die zich op het moment van belangwijziging nog in de herontwikkelingsfase bevinden, maar waarvan vaststaat dat deze zijn bestemd om ter beschikking te worden gesteld aan anderen dan met de belastingplichtige verbonden lichamen, vallen onder de specifieke beleggingskwalificatie van artikel 20a, achtste lid, onderdeel a, Wet Vpb 1969.

Beschouwing

1. Artikel 20a, achtste lid, onderdeel a, Wet Vpb 1969 breidt het beleggingsbegrip voor toepassing van artikel 20a Wet Vpb 1969 uit met onder meer onroerende zaken die bestemd zijn om direct of indirect ter beschikking te worden gesteld aan anderen dan met de belastingplichtige verbonden lichamen:

“Voor de toepassing van dit artikel:

a. worden onder beleggingen mede begrepen liquide middelen alsmede onroerende zaken die zijn bestemd om direct of indirect ter beschikking te worden gesteld aan anderen dan met de belastingplichtige verbonden lichamen als bedoeld in artikel 10a, vierde lid; (…)”

2. Met de uitbreiding van het beleggingsbegrip  door middel van artikel 20a, achtste lid, onderdeel a, Wet Vpb 1969 heeft de wetgever willen voorkomen dat verlieslijdende onroerendgoedvennootschappen worden gekocht om de openstaande verliezen te kunnen gebruiken voor het wegstrepen van de winst op nieuw ingebrachte onroerende zaken (Kamerstukken II 2000/01, 27209, nr. 7, p. 18; NB in eerste instantie was de uitbreiding in het zesde lid ondergebracht):

“In het zesde lid wordt het beleggingscriterium voor de toepassing van artikel 20a op twee punten nader ingevuld. Daarmee wordt aangegeven hoe voor de toepassing van dit artikel moet worden omgegaan met twee soorten activa die voor de toepassing van andere onderdelen van de Wet Vpb niet altijd als belegging worden beschouwd. Daarmee wordt ook voorkomen dat het beleggingsbegrip dat voor artikel 20a van belang is, uitstraling heeft naar de toepassing van andere artikelen van die wet.

In onderdeel a is aangegeven dat voor de toepassing van dit artikel ook als beleggingen worden aangemerkt liquide middelen en onroerende zaken die bestemd zijn om ter beschikking te worden gesteld aan niet verbonden lichamen. De eerstgenoemde uitbreiding is ook in enkele andere bepalingen van de Wet Vpb opgenomen. De laatstgenoemde uitbreiding bevat de toespitsing van de reparatiemaatregel op de tweede situatie waarvan in het voorgaande is aangegeven dat gesproken kan worden van handel in verliezen. Met die uitbreiding wordt voorkomen dat verlieslijdende onroerendgoedvennootschappen worden gekocht om de openstaande verliezen te kunnen gebruiken voor het wegstrepen van de winst op nieuw ingebrachte onroerende zaken.”

3. Uit de parlementaire geschiedenis volgt verder dat onroerende zaken die worden aangehouden voor de huuropbrengst of vervreemdingswinst als belegging worden aangemerkt (Kamerstukken II 1999/00, 27209, nr. 3, p. 11-12):

“In de praktijk is echter gebleken dat de huidige regeling (artikel 20, vijfde lid, Vpb) op een aantal punten tekort schiet. Zo is de regeling niet van toepassing indien de belastingplichtige geen materiële onderneming heeft gedreven, maar zich heeft beziggehouden met beleggingen. In die situatie zijn de verliezen ondanks een wisseling van aandeelhouders onder de huidige wetgeving volledig verrekenbaar. Kenmerk van beleggen is echter dat opbrengsten worden behaald met activa die niet bedrijfsgebonden zijn en eenvoudig kunnen worden vervangen door andere activa. Indien de aandelen in een dergelijke vennootschap worden verworven, zal het de aandeelhouder niet zozeer te doen zijn om de specifieke activa van deze vennootschap, maar juist om de mogelijkheid om de nog openstaande verliezen te compenseren. Bij beleggen gaan de activiteiten in het algemeen niet uit boven normaal vermogensbeheer. Voorbeelden van beleggingen zijn aandelen die ter beurze zijn genoteerd, uitstaande deposito’s en obligaties en onroerende zaken die geen band hebben met de materiële onderneming van de belastingplichtige, maar worden aangehouden voor de huuropbrengst dan wel de vervreemdingswinst.”

4. Zoals gezegd (zie punt 1) verruimt artikel 20a, achtste lid, onderdeel a, Wet Vpb 1969 – specifiek voor toepassing van artikel 20a Wet Vpb 1969 – het begrip ‘beleggingen’ met onroerende zaken die bestemd zijn om direct of indirect ter beschikking te worden gesteld aan anderen dan met de belastingplichtige verbonden lichamen. Uit de bewoordingen “zijn bestemd om” kan worden afgeleid dat ook wanneer van feitelijke verhuur nog geen sprake is, onroerende zaken voor artikel 20a Wet Vpb 1969 toch als belegging worden aangemerkt indien deze bestemd zijn voor de verhuur aan derden. Dat betekent dat onroerende zaken die zich op het moment van belangwijziging nog in de herontwikkelingsfase bevinden, maar waarvan vaststaat dat ze bestemd zijn voor de verhuur aan derden, voor de toepassing van artikel 20a Wet Vpb 1969 als belegging moet worden gekwalificeerd.

5. Die uitkomst is ook in lijn met doel en strekking van artikel 20a, achtste lid, onderdeel a, Wet Vpb 1969 (zie punt 2 hiervoor). Met de uitbreiding heeft de wetgever immers willen voorkomen dat verlieslijdende onroerendgoedvennootschappen worden opgekocht om deze verliezen te verrekenen met de winst van nieuw ingebrachte onroerende zaken. Het strookt niet met dit doel om onroerende zaken die zich ten tijde van de belangwijziging nog in de herontwikkelingsfase bevinden, maar waarvan vaststaat dat ze bestemd zijn voor de verhuur aan derden, voor de toepassing van artikel 20a Wet Vpb 1969 niet als beleggingen te kwalificeren.