KG:051:2023:12 Moment realisatie eigenwoningreserve bij tijdelijke verhuur te koop staande woning

Aanleiding

De belastingplichtige heeft een eigen woning. Op 1 mei 2019 verhuist de belastingplichtige naar een ander adres. De woning staat vanaf dat moment leeg en te koop. Van 1 september 2019 tot 31 augustus 2022 verhuurt de belastingplichtige de woning tijdelijk. De woning blijft wel te koop staan. Vanaf 31 augustus 2022 staat de woning weer leeg te koop.

Vraag

Wanneer realiseert de belastingplichtige een eigenwoningreserve voor de woning?

Antwoord

De belastingplichtige realiseert op 1 januari 2023 een eigenwoningreserve.

Beschouwing

Hoewel de woning vanaf 1 mei 2019 niet meer het hoofdverblijf van de belastingplichtige is, geldt de woning op grond van de zogenoemde verhuisregeling van artikel 3.111, tweede lid, van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001) nog wel als een eigen woning. De voorwaarden van de verhuisregeling zijn:

• de woning staat leeg;
• de belastingplichtige maakt aannemelijk dat de woning is bestemd voor de verkoop; en
• de woning was in het kalenderjaar of in een van de voorafgaande drie kalenderjaren een eigen woning voor de eigenwoningregeling omdat deze als hoofdverblijf diende.

De verhuisregeling geldt dus voor het kalenderjaar waarin de woning niet meer het hoofdverblijf is en de drie daarop volgende kalenderjaren. Voor de belastingplichtige loopt de verhuisregeling dus tot en met 31 december 2022.

Als de woning binnen de periode waarin de verhuisregeling geldt tijdelijk wordt verhuurd, gaat de woning over naar box 3. De woning staat dan immers niet meer leeg, waardoor niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van de verhuisregeling. De woning valt dus van 1 september 2019 tot 31 augustus 2022 op grond van artikel 5.3, eerste lid en tweede lid, onderdeel a, Wet IB 2001 in box 3. Na de verhuurperiode komt de woning op grond van artikel 3.111, tweede lid, tweede en derde zin, Wet IB 2001 weer terug naar box 1. In artikel 3.111, tweede lid, tweede zin, Wet IB 2001 is geregeld dat de overgang van box 1 naar box 3 en weer terug voor de bijleenregeling niet geldt als vervreemding of verwerving (Kamerstukken II 2008/09, 32128, nr. 3, p. 31-32 en p. 55-56 en Kamerstukken II 2014/15, 34002, nr. 3, p. 82-83).

Voor de belastingplichtige geldt de verhuisregeling tot en met 31 december 2022. Dat betekent dat de woning op dat moment weer overgaat naar box 3. Op grond van artikel 3.119aa, vierde lid, Wet IB 2001 is sprake van een vervreemding en daarom realiseert de belastingplichtige op 1 januari 2023 op grond van artikel 3.119aa, eerste lid, Wet IB 2001 een eigenwoningreserve.