KG:051:2023:13 Waardering woning bij vervreemding door verhuur

Aanleiding

De belastingplichtige heeft een eigen woning en gaat deze woning verhuren. Dit is een gebeurtenis waardoor de woning niet langer als eigen woning wordt aangemerkt. Op grond van artikel 3.119aa, vierde lid, eerste zin, van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001) is dan sprake van een vervreemding. Op het moment van vervreemding moet op grond van artikel 3.119aa, eerste lid, Wet IB 2001 de eigenwoningreserve worden vastgesteld. De woning valt vanaf dat moment op grond van artikel 5.3, eerste en tweede lid, onderdeel a, Wet IB 2001 in box 3. Doordat de verhuurde woning onder de huurbescherming valt, wordt bij de waardering van de verhuurde woning in box 3 op grond van artikel 5.20, derde lid, Wet IB 2001 juncto artikel 17a, eerste lid, van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001 de WOZ-waarde van de woning vermenigvuldigd met de leegwaarderatio.

Vraag

Moet bij de bepaling van de eigenwoningreserve rekening worden gehouden met deze waardering van de woning?

Antwoord

Nee.

Beschouwing

Op grond van artikel 3.119aa, eerste lid, eerste zin, Wet IB 2001 wordt bij de vervreemding van een eigen woning het vervreemdingssaldo eigen woning toegevoegd aan de eigenwoningreserve. Onder vervreemdingssaldo eigen woning wordt op grond van artikel 3.119aa, eerste lid, tweede zin, Wet IB 2001 verstaan de waarde van de tegenprestatie bij de vervreemding van een eigen woning, verminderd met de kosten ter zake van die vervreemding en verminderd met de eigenwoningschuld voor de woning.

Als bij vervreemding van een eigen woning een tegenprestatie ontbreekt, bijvoorbeeld als de woning niet langer als eigen woning wordt aangemerkt, geldt op grond van artikel 3.119aa, vierde lid, vierde zin, Wet IB 2001 als tegenprestatie de waarde in het economische verkeer van de woning op het moment van vervreemding. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de WOZ-waarde of de leegwaarderatio.