KG:051:2024:15 ‘Tiny house’ en de eigenwoningregeling

Publicatiedatum 13-12-2024, 15:31 | Laatste update 13-12-2024, 15:44 | Standpunt

Aanleiding

De vraag is voorgelegd of een verplaatsbare woning die voor een maximale periode van tien jaar op een fundering van betonplaten wordt geplaatst als eigen woning kan worden aangemerkt. Het gaat om een kleine volwaardige vrijstaande woning, een zogenoemde ‘tiny house’. De woning is compleet en gebruiksklaar, inclusief keuken, badkamer en installaties. De woning is aangesloten op water, riool en elektriciteit. De woning wordt verkocht aan een particulier. De koper wordt eigenaar van de grond of er wordt een recht van opstal voor de woning gevestigd.    

Vraag

Kan een dergelijk ‘tiny house’ voor de toepassing van de eigenwoningregeling worden aangemerkt als een gebouw of een duurzaam aan een plaats gebonden woonwagen als bedoeld in artikel 1, onder l, van de Wet op de huurtoeslag?

Antwoord

Ja, voor deze ‘tiny house’ is sprake van:

1. een duurzaam met de grond verenigde woning; of
2. een duurzaam aan een plaats gebonden woonwagen.

Beschouwing

Volgens artikel 3.111, eerste lid, van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001) wordt, voor zover hier van belang, onder het begrip eigen woning verstaan een gebouw, een duurzaam aan een plaats gebonden schip of woonwagen als bedoeld in artikel 1, onder l, van de Wet op de huurtoeslag, of een gedeelte van een gebouw, een schip of een woonwagen, met de daartoe behorende aanhorigheden, voorzover dat de belastingplichtige of personen die behoren tot zijn huishouden anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat op grond van:

1. eigendom, waaronder begrepen economische eigendom; of
2. een recht van vruchtgebruik, een recht van bewoning of een recht van gebruik dat de belastingplichtige krachtens erfrecht heeft verkregen.

De vraag is of een ‘tiny house’ onder het begrip:

1. ‘gebouw’; of
2. ‘duurzaam aan een plaats gebonden woonwagen’

kan vallen als aan de overige voorwaarden van het begrip eigen woning van artikel 3.111, eerste lid, Wet IB 2001 wordt voldaan.

a. Gebouw

Hierna zijn de twee toetsingscriteria opgenomen om te bepalen of sprake is van een gebouw in de zin van artikel 3.111, eerste lid, Wet IB 2001.

Criterium 1: woning

Een definitie van het begrip gebouw is in de Wet IB 2001 niet gegeven. In artikel 1 van de Woningwet is de volgende definitie opgenomen van ‘gebouw’: ‘bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt’.

Omdat in de Woningwet geen definitie is opgenomen van het begrip ‘bouwwerk’, wordt in de bestuursrechtelijke rechtspraak aangesloten bij de definitie van het begrip ‘bouwwerk’ in artikel 1.1 van de (Model-)bouwverordening 1992: ‘elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren’.   

Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de eigenwoningregeling blijkt dat de wetgever heeft bedoeld de regeling alleen te laten gelden voor woningen en niet voor andere gebouwen. In artikel 3.111, eerste lid, Wet IB 2001 ligt daarom besloten dat sprake moet zijn van een woning (HR 12 mei 1982, ECLI:NL:HR:1982:AW9409). Het gebouw moet verder de belangrijke kenmerken van een woning hebben, zoals de aanwezigheid van een keukeninrichting om een normale warme maaltijd te bereiden (Hof Amsterdam 26 maart 1998, ECLI:NL:GHAMS:1998:AV9026).

Criterium 2: duurzaam met de grond verenigd

Van een gebouw in de zin van artikel 3.111, eerste lid, Wet IB 2001 is in beginsel pas sprake als de woning een onroerende zaak is in de zin van artikel 3:3 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Het gaat dan om een woning die duurzaam met de grond is verenigd (bestemmingscriterium). Hierna wordt ingegaan op de volgende onderdelen:

• met de grond zijn verenigd
• duurzaam
• naar buiten toe kenbaar; en
• verkeersopvattingen.

Met de grond zijn verenigd

Ten eerste moet de woning zijn verenigd met de grond. Een feitelijke voortdurende verbinding met de grond is daarvoor al voldoende.

Duurzaam   

Nadat is vastgesteld dat de woning met de grond is verenigd, moet worden bepaald of de woning ook duurzaam met de grond is verenigd. Pas dan is sprake van een onroerende zaak in de zin van artikel 3:3 BW. Een woning kan duurzaam met de grond zijn verenigd in de zin van artikel 3:3 BW doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Hierbij moet worden gekeken of er bijzonderheden van aard en inrichting van de woning zijn, waaruit valt op te maken dat de woning bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Daarbij kunnen allerlei feiten en omstandigheden een rol spelen. Voorbeelden van deze feiten en omstandigheden zijn: de woning en de grond zijn visueel één geheel, een tuin, een omheining, een aanbouw of een aansluiting op nutsvoorzieningen. Het feit dat de woning op een fundering rust kan een factor van betekenis vormen of de woning bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, maar is niet beslissend (HR 17 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ2389 en ECLI:NL:HR:2006:AZ2392).

Als een woning duurzaam met de grond is verenigd in de zin van artikel 3:3 BW, is niet meer van belang of een technische mogelijkheid bestaat om de woning te verplaatsen. Wel vormt de mogelijkheid tot verplaatsing een omstandigheid die wordt meegenomen in de beoordeling of sprake is van een duurzame vereniging met de grond. De aanwezigheid van wielen kan tot de conclusie leiden dat geen sprake is van duurzame vereniging met de grond. 

Wanneer een woning maar voor een bepaalde tijd of een bepaalde periode van het jaar is verenigd met de grond hoeft dit het duurzame karakter van de vereniging niet in de weg te staan (HR 20 september 2002, ECLI:NL:HR2002:AE7857 en HR 25 oktober 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE6999). Ook als geen zekerheid bestaat over de duur van de periode dat de woning is verenigd met de grond, is dat op zichzelf onvoldoende om tot het oordeel te komen dat de woning naar zijn aard niet bestemd is om duurzaam ter plaatse ter blijven (HR 17 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ2389 en ECLI:NL:HR:2006:AZ2392).

Naar buiten toe kenbaar

Als is vastgesteld dat sprake is van vereniging met de grond en er bijzonderheden van aard en inrichting van de woning zijn, waaruit valt op te maken dat de woning bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, moet worden beoordeeld of deze bijzonderheden van aard en inrichting ook naar buiten toe kenbaar zijn. Het moet voor een willekeurige derde kenbaar zijn dat de woning bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Feiten en omstandigheden die voor een willekeurige derde niet kenbaar zijn uit de aard en inrichting van de woning spelen bij de beoordeling of een woning duurzaam met de grond is verenigd geen rol. Voorbeelden hiervan zijn aan het zicht onttrokken wielen en het feit dat voor de bouw geen bouwvergunning is vereist (Hof Arnhem 11 december 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BY8185).

Om te beoordelen of een woning bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer, voor zover die naar buiten toe kenbaar is. Waarbij onder de bouwer mede wordt verstaan de opdrachtgever tot de bouw van de woning. Pas als deze bedoeling kenbaar wordt naar buiten toe, zijn ze relevant bij de beoordeling (HR 13 mei 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT5475).

Verkeersopvattingen

Verkeersopvattingen over wat wel of niet als roerend of onroerend wordt gezien, zijn geen zelfstandige criteria. Wel kunnen deze verkeersopvattingen in aanmerking worden genomen bij het bepalen of een woning duurzaam met de grond is verenigd. In dat geval kunnen deze verkeersopvattingen helpen bij het inkleuren van de begrippen ‘duurzaam’ of ‘verenigd’ en wat in verband daarmee als ‘bestemming’ en als ‘naar buiten kenbaar’ heeft te gelden (HR 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478).

b. Duurzaam aan een plaats gebonden woonwagen

Onder de Wet op de inkomstenbelasting 1964 kon een woning pas onder de eigenwoningregeling vallen als sprake was van een onroerende zaak. Vanaf de invoering van de Wet IB 2001 is de discussie of sprake is van een roerende of onroerende zaak minder relevant. Vanaf dat moment kan namelijk ook een duurzaam aan een plaats gebonden woonwagen onder de eigenwoningregeling vallen. Hierna zijn de twee criteria opgenomen waaraan de woning moet voldoen om te kunnen worden aangemerkt als ‘een duurzaam aan een plaats gebonden woonwagen als bedoeld in artikel 1, onder l, van de Wet op de huurtoeslag’, in de zin van artikel 3.111, eerste lid, Wet IB 2001.

Criterium 1: woonwagen als bedoeld in artikel 1, onder l, van de Wet op de huurtoeslag

Er moet sprake zijn van een woonwagen als bedoeld in artikel 1, onder l, van de Wet op de huurtoeslag. Hiervan is sprake bij een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst. Met de standplaats wordt bedoeld een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

Criterium 2: duurzaam aan een plaats gebonden

Om te bepalen of de woonwagen duurzaam aan een plaats is gebonden, spelen de feiten en omstandigheden een belangrijke rol. Aan de hand van feiten en omstandigheden moet worden getoetst of de woonwagen duurzaam aan een plaats is gebonden. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat criteria die bij deze beoordeling een rol spelen zijn: de verplaatsbaarheid, een vaste elektriciteitsaansluiting of een vaste rioolaansluiting (Kamerstukken II 2000/01, 27466, nr. 6, p. 73).       

Conclusie over het ‘tiny house’

a. Gebouw

Criterium 1: woning

Het ‘tiny house’ vormt een overdekt geheel dat is bedoeld om ter plaatse te functioneren en valt daarmee onder de eerdergenoemde definities van ‘gebouw’ en ‘bouwwerk’, zoals opgenomen in de Woningwet en de
(Model-)bouwverordening 1992. Verder is het een woning met alle belangrijke kenmerken van een woning, zoals een keuken, een badkamer en installaties.

Criterium 2: duurzaam met de grond verenigd

• Met de grond verenigd

De woning is geplaatst op een fundering van betonplaten.

• Duurzaam

Dat het technisch mogelijk is om deze woning te verplaatsen, maakt bij deze beoordeling niet uit. Het feit dat de woning op een fundering rust, kan een factor van betekenis vormen of de woning bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, maar is op zichzelf niet beslissend.

• Naar buiten toe kenbaar

Kijkend naar de feiten en omstandigheden is het naar buiten toe kenbaar dat de bouwer een woning wil opleveren die duurzaam op dezelfde grond staat. Zo is de woning aangesloten op water, riool en elektriciteit. Dat de woning voor een maximale periode van tien jaar wordt geplaatst en dat de mogelijkheid bestaat dat dit door omstandigheden korter zal zijn dan tien jaar, doet hier niets aan af.

Conclusie: de woning is naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven, waardoor de woning duurzaam is verenigd met de grond in de zin van artikel 3:3 BW. De woning valt hierdoor onder het begrip ‘gebouw’ in de zin van artikel 3.111, eerste lid, Wet IB 2001.

b. Duurzaam aan een plaats gebonden woonwagen

Criterium 1: woonwagen als bedoeld in artikel 1, onderdeel l, van de Wet op de huurtoeslag

De woning is geplaatst op een standplaats, waarop aansluiting op de nutsvoorzieningen aanwezig is. De woning kan ook in zijn geheel worden verplaatst.

Criterium 2: duurzaam aan een plaats gebonden

Kijkend naar de feiten en omstandigheden met betrekking tot deze woning, is de woning duurzaam aan de standplaats gebonden. De woning is door middel van een fundering van betonplaten vastgemaakt aan de grond en is aangesloten op water, riool en elektriciteit.

Conclusie: de woning valt ook onder de definitie van woonwagen als bedoeld in artikel 3.111, eerste lid, Wet IB 2001.