KG:051:2024:8 Overeenkomst van geldlening ten behoeve van aankoop bestaande woning in buitenland, waarin is overeengekomen dat aflossing van de schuld pas plaatsvindt vanaf het moment dat de woning juridisch is geleverd

Aanleiding

Een belastingplichtige is kwalificerende buitenlandse belastingplichtige en heeft op 1 maart een woning in zijn woonland gekocht. De juridische levering van de woning, de eigendomsoverdracht, is pas op 1 juni. Op 1 maart komt de belastingplichtige bij de lokale notaris voor het tekenen van de koopovereenkomst en gaat meteen een annuïtaire schuld bij een buitenlandse bank aan. De belastingplichtige moet op dat moment al bepaalde verwervingskosten (bijvoorbeeld notaris-, makelaars- en overdrachtskosten) betalen. Voor het betalen van deze verwervingskosten neemt hij een bedrag op uit de schuld. Het restant van de schuld neemt de belastingplichtige op 1 juni op bij de juridische levering van de woning. In de overeenkomst van geldlening staat het volgende:

• de aanvang van aflossing van de schuld vindt pas plaats vanaf het moment dat de gehele schuld is opgenomen (moment juridische levering woning);
• tot aanvang van de eerste aflossing is alleen rente over het opgenomen bedrag verschuldigd;
• vanaf het moment van aanvang van aflossing van de schuld wordt de looptijd van de schuld van 360 maanden verlengd met de verstreken looptijd tussen het moment van aangaan van de schuld (1 maart) en het begin van de aflossing (1 juni), in casu drie maanden;
• de periode waarin de gehele schuld wordt afgelost, is 360 maanden.

Vraag

Kwalificeert de gehele schuld als eigenwoningschuld en zo ja, vanaf wanneer?

Antwoord

Ja, de gehele schuld kwalificeert vanaf 1 juni als eigenwoningschuld.

Beschouwing

Tot het moment van juridische levering (1 maart tot 1 juni)

Gedurende deze periode is geen sprake van een eigen woning in de zin van artikel 3.111 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001). Hierdoor kan ook nog geen sprake kan zijn van een eigenwoningschuld, omdat niet aan artikel 3.119a, eerste lid, onderdeel a, Wet IB 2001 wordt voldaan.

Vanaf het moment van juridische levering (vanaf 1 juni)

De eigendom van de woning wordt juridisch geleverd op 1 juni en op dat moment neemt de belastingplichtige het restant van de schuld op. Op het moment dat de juridische levering van de woning heeft plaatsgevonden, is sprake van een eigen woning in de zin van artikel 3.111 Wet IB 2001. Vanaf dat moment kan ook pas sprake zijn van een eigenwoningschuld en moet worden getoetst of de schuld aan de overige drie voorwaarden voor kwalificatie van eigenwoningschuld van artikel 3.119a, eerste lid, onderdelen b, c en d, Wet IB 2001 voldoet. Vanaf 1 juni geldt voor de schuld een contractuele verplichting tot het gedurende de looptijd ten minste annuïtair en in ten hoogste 360 maanden volledig aflossen overeenkomstig artikel 3.119c Wet IB 2001. De verstreken looptijd tussen het moment van aangaan van de schuld en het moment dat de woning juridisch is geleverd (drie maanden), telt niet mee voor de maximale periode van 360 maanden van artikel 3.119a, eerste lid, onderdeel b, Wet IB 2001. Als daarnaast ook aan de aflossingseis en de informatieplicht wordt voldaan, kwalificeert de schuld als eigenwoningschuld.

Ook het gedeelte van de schuld dat al op 1 maart is opgenomen voor het betalen van de verwervingskosten kwalificeert vanaf 1 juni als eigenwoningschuld. Dit gedeelte van de schuld is namelijk aangegaan voor het betalen van kosten ter verwerving van de eigen woning in de zin van artikel 3.119a, eerste lid, onderdeel a juncto artikel 3.119a, tweede lid, onderdeel a, Wet IB 2001. Ook aan de overige voorwaarden van artikel 3.119a, eerste lid, Wet IB 2001 wordt voldaan. Dit betekent dat de gehele schuld vanaf 1 juni kwalificeert als eigenwoningschuld en de gehele rente vanaf dat moment aftrekbaar is.

Ook als de belastingplichtige op 1 maart de verwervingskosten uit eigen middelen betaalt en op 1 juni de gehele schuld in één keer opneemt bij de juridische levering, kwalificeert de gehele schuld vanaf 1 juni als eigenwoningschuld.