KG:052:2023:4 Toepassing tarief overdrachtsbelasting bij verhuur onzelfstandige woonruimte in woning

Aanleiding

Een natuurlijk persoon verkrijgt een woning met een totale oppervlakte van 120 vierkante meter die als hoofdverblijf gebruikt zal worden. De verkrijger gaat één van de kamers met een oppervlak van 15 vierkante meters verhuren (kamerverhuur). De kamer heeft geen eigen entree, keuken, toilet en wasruimte en kwalificeert daarom als (de verhuur van) niet zelfstandige woonruimte (artikel 7:233 Burgerlijk Wetboek). Het gebruik van de entree, keuken, toilet en wasruimte (30 vierkante meter) wordt door de verkrijger en de huurder gedeeld.

Vraag

Indien in een woning die na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf door de eigenaar wordt gebruikt een kamer of enkele kamers als onzelfstandige woonruimte aan derden in gebruik worden gegeven (zoals bijvoorbeeld ten titel van verhuur), kunnen de tot de woning behorende gemeenschappelijke ruimtes dan, voor wat betreft de oppervlakte, geheel aan het deel van de woning worden toegerekend dat anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wordt gebruikt?

Antwoord

Ja. De gemeenschappelijke ruimtes worden door de eigenaar van de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt. Het feit dat de huurder(s) ook gebruik kunnen maken van de gemeenschappelijke ruimtes doet hier niet aan af.

Verder geldt dat, indien de totale oppervlakte van de (al dan niet exclusief) door de verkrijger, anders dan tijdelijk, als hoofdverblijf gebruikte ruimtes tezamen tenminste 90% van de totale oppervlakte van de woning uitmaakt de startersvrijstelling of het tarief van 2% op de waarde van de gehele woning kan worden toegepast. Uiteraard als aan alle overige voorwaarden is voldaan.

Beschouwing

Wet- en regelgeving

Artikel 14, lid 2 van de Wet belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR):

“In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging door een natuurlijk persoon van een woning of rechten waaraan deze is onderworpen, of van rechten van lidmaatschap als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel b, voor zover deze laatste rechten betrekking hebben op een woning, als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit overeenkomstig artikel 15a, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring.”

Eigen gebruik

Op grond van artikel 14, tweede lid, WBR is het verlaagde tarief van toepassing ‘als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit overeenkomstig artikel 15a, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring’.

Als de verkrijger slechts een deel van de woning zelf gaat gebruiken als hoofdverblijf (eventueel met personen die behoren tot zijn of haar huishouden) en een ander deel niet (bijvoorbeeld wanneer het gebruik van dit deel door verhuur of een andere gebruiksovereenkomst aan een derde ter beschikking wordt gesteld), is op grond van artikel 14, tweede lid, WBR het verlaagde tarief of de startersvrijstelling slechts van toepassing op het gedeelte dat door de verkrijger zelf wordt gebruikt.

In de parlementaire geschiedenis wordt deze regel als volgt toegelicht:

’Als slechts een deel van de verkregen woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf zal worden gebruikt en een deel van de woning verhuurd zal worden, dan geldt de startersvrijstelling niet voor het deel dat voor verhuur bestemd is. Hetzelfde geldt voor de toepassing van het lage tarief. Voor het deel van de woning dat voor de verhuur is bestemd kunnen de genoemde faciliteiten niet worden toegepast.’

Gemeenschappelijke ruimtes

In de voorliggende gevallen wordt er een deel van de woning verhuurd als onzelfstandige woonruimte, bestaande uit een of meer (exclusief te gebruiken) kamers met daarbij het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes (entree, keuken, toilet en wasruimte).

De vraag is of en, zo ja, in hoeverre de gemeenschappelijke ruimtes dienen te worden toegerekend aan het deel van de woning dat door de eigenaar zelf wordt gebruikt (anders dan tijdelijk als hoofdverblijf) en aan het deel van de woning dat wordt verhuurd aan de huurder(s). Uit de parlementaire geschiedenis, beleid en vakliteratuur volgt geen direct antwoord op deze vraag.

De Kennisgroep overdrachtsbelasting is van mening dat de gemeenschappelijke ruimtes zelf door de verkrijger van de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf worden gebruikt en derhalve geheel toegerekend kunnen worden aan dat deel van de woning dat de verkrijger als hoofdverblijf gebruikt. Het feit dat de gemeenschappelijke ruimte(s) ook door de huurder(s) kan/kunnen worden gebruikt, doet daar niet aan af. 

Cijfermatige uitwerking casus

De totale woning is 120 m2 groot. In totaal wordt 15 m2 exclusief verhuurd en is er 30 m2 aan gemeenschappelijke ruimtes. Dat betekent dus dat 75 m2 in exclusief eigen gebruik is bij de verkrijger. De gemeenschappelijke ruimtes worden geheel toegerekend aan het deel van de woning dat de verkrijger als hoofdverblijf gebruikt. De woning wordt dan voor 105/120 (87,5%) anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt.

Dit betekent dat de woning voor 87,5% anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wordt gebruikt en dat derhalve, afhankelijk van de situatie, de startersvrijstelling of het verlaagd tarief van 2% op dat deel van de woning van toepassing is.

Uitgaande van een koopprijs van 400.000 euro is alsdan 87,5% van 400.000 euro belast tegen het tarief van 2% of is de startersvrijstelling op dat deel van toepassing. Op de overige 12,5% van 400.000 euro is het reguliere tarief van 10,4% (2023) van toepassing.