KG:052:2023:5 Terugkomen op geclaimde startersvrijstelling

Aanleiding

Natuurlijk persoon A heeft in 2022 een woning verkregen en daarbij de startersvrijstelling geclaimd. Bij de toepassing van de vrijstelling is aan alle vier de cumulatieve voorwaarden van artikel 15, eerste lid, onderdeel p, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR) voldaan, hetgeen A door het ondertekenen van de akte van levering ook als zodanig heeft verklaard. In de aangifte is een beroep op de startersvrijstelling gedaan. A wil nu een grotere woning kopen. A wil de in 2022 geclaimde startersvrijstelling herroepen en de vrijstelling op de verkrijging van de nieuwe grotere woning toepassen waardoor hij gebruik kan maken van een in absolute zin hogere vrijstelling.

Vraag

Is het mogelijk om de toegepaste startersvrijstelling bij de verkrijging van de woning te herroepen, zodat de vrijstelling op een later moment alsnog kan worden gebruikt?

Antwoord

Nee. Een eenmaal gemaakte keuze voor toepassing van de startersvrijstelling op het moment van verkrijging van een woning kan niet worden herroepen.

Beschouwing

Wet- en regelgeving

De startersvrijstelling is geregeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, WBR. In deze bepaling zijn de volgende vier cumulatieve voorwaarden opgenomen (tekst 2023):

“1°. de verkrijger een meerderjarig natuurlijk persoon jonger dan vijfendertig jaar is;

2°. de verkrijger deze vrijstelling niet eerder heeft toegepast en dit overeenkomstig artikel 15a, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring; en

3°. de verkrijger de verkregen woning of rechten waaraan deze is onderworpen na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit overeenkomstig artikel 15a, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring;

4°. het totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en tot die woning behorende aanhorigheden niet uitkomt boven € 440.000;”

In artikel 15a, eerste lid, WBR is bepaald waar een schriftelijke verklaring aan moet voldoen (tekst 2023):

“De schriftelijke verklaring, bedoeld in artikel 14, tweede lid, artikel 15, eerste lid, onderdeel p, of het vierde lid, wordt door iedere verkrijger afgelegd door het:

a. ondertekenen van de notariële akte waarin een door de inspecteur voorgeschreven standaardtekst is opgenomen; of

b. afzonderlijk invullen van het daartoe door de inspecteur ter beschikking gestelde standaardformulier.”

In artikel 15a, tweede lid, WBR is bepaald dat de verklaring onderdeel is van de aangifte (tekst 2023).

“De schriftelijke verklaring is onderdeel van de aangifte en wordt, indien deze is afgelegd op de wijze, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, aan de notariële akte gehecht.”

In artikel 15a, derde lid, WBR is vervolgens geregeld op welke wijze aangifte van overdrachtsbelasting moet worden voldaan (tekst 2023):

“De notaris zendt een elektronische kopie van de schriftelijke verklaring, indien deze op de wijze, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, is afgelegd, in afwijking van artikel 7b van de Registratiewet 1970, ongevraagd, binnen een maand na de verkrijging aan de inspecteur op een wijze als bedoeld in de bij of krachtens dat artikel te bepalen wijze."

Parlementaire geschiedenis

In de parlementaire behandeling van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting zijn de volgende passages in dit kader van belang (zie: Mvt, Kamerstukken II 2020/21, 35 576, nr. 3):

"2. Hoofdlijnen van het voorstel

(…) De vrijstelling geldt voor verkrijgers die meerderjarig en jonger dan vijfendertig zijn, die een woning of een recht waaraan een woning is onderworpen (hierna worden beide aangeduid met woning) verkrijgen, die deze woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken en die de vrijstelling niet eerder hebben gebruikt.

(…)

Andere natuurlijke personen – niet zijnde starters – die een woning verkrijgen, hebben recht op de toepassing van het verlaagde tarief van 2%, mits zij de woning verkrijgen om deze anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Doorstromers op de woningmarkt kunnen derhalve van het verlaagde tarief van 2% gebruik blijven maken. 

(..)

2.1 Startersvrijstelling

Met de invoering van een eenmalige vrijstelling in de overdrachtsbelasting, beoogt het kabinet de woningmarktpositie van koopstarters op de woningmarkt te verbeteren. Om tot een uitvoerbare regeling te komen, wordt deze vrijstelling van overdrachtsbelasting afhankelijk van drie

cumulatieve criteria, te weten:

1. De leeftijd van de verkrijger;

2. De verkrijger heeft deze vrijstelling niet eerder toegepast; en

3. Het gebruik van de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf door de verkrijger.

(..)

2.1.2 Eenmalige vrijstelling

Een verkrijger kan eenmaal gebruik maken van de startersvrijstelling. De verkrijger zal bij een beroep op de startersvrijstelling derhalve duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk moeten verklaren de startersvrijstelling niet eerder te hebben toegepast. (…) Indien achteraf blijkt dat de verkrijger de vrijstelling ondanks de afgegeven verklaring wel eerder heeft toegepast, zal de inspecteur overgaan tot naheffing.

Op korte termijn zullen ook verkrijgers die aan alle voorwaarden voldoen, maar al wel voor 1 januari 2021 eerder een woning hebben gekocht (jonge doorstromers), de vrijstelling kunnen toepassen voor de aankoop van een volgende woning. Echter, omdat de aanvullende voorwaarde is opgenomen dat de vrijstelling maar eenmalig kan worden toegepast, zal dit effect iedere jaar afnemen en na 2039 is het geheel verdwenen, mits de vrijstelling ook na 31 december 2025 wordt gecontinueerd. Op dat moment hebben alle verkrijgers die meerderjarig waren in 2020 en daarmee wettelijk bevoegd waren om een woning te bezitten de leeftijd van vijfendertig jaar bereikt. De vrijstelling zal dan alleen nog gebruikt worden door verkrijgers die voor de eerste keer een woning verkrijgen. (…)"

En voorts op grond van Memorie van Antwoord, Kamerstukken I 2020/21, 35 576, nr. C:

“4. Vervallen horizonbepaling

De leden van de fractie van de VVD vragen of de regering het met haar eens is dat met het vervallen van de horizonbepaling de kans toegenomen is dat jonge verkrijgers geen gebruik gaan maken van de startersvrijstelling om zodoende bij een volgende verkrijging van een (duurdere) woning alsnog van de vrijstelling gebruik te kunnen maken.

Hoewel dit wel het doel van de startersvrijstelling is, geldt geen formele verplichting om de vrijstelling toe te passen op de eerste verkrijging. Het is daarom niet uitgesloten dat jonge verkrijgers bij een volgende verkrijging een beroep zullen doen op de startersvrijstelling. Het kabinet verwacht echter dat deze situatie zich in de praktijk in zeer beperkte mate zal voordoen. Door opname van de woningwaardegrens bestaat immers de kans dat jonge verkrijgers bij de volgende verkrijging niet meer aan de woningwaardegrens zullen voldoen voor toepassing van de startersvrijstelling. Bovendien kan de uitkomst van de evaluatie in 2024 leiden tot heroverweging van de maatregelen.”

Uit bovenstaande passages uit de parlementaire geschiedenis kan worden opgemaakt dat het kabinet met de startersvrijstelling de positie van koopstarters op de woningmarkt beoogt te verbeteren.

Om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de gedachte dat de startersvrijstelling bedoeld is voor de verkrijging van de eerste woning en om uitvoeringstechnische redenen, is in de wet de voorwaarde opgenomen dat de startersvrijstelling niet eerder is toegepast. Een mogelijkheid tot herroeping van een beroep op de startersvrijstelling zou dit uitgangspunt doorkruisen.

De overdrachtsbelasting is een tijdstipbelasting en op het moment van verkrijging dient aan de voorwaarden te zijn voldaan. Wanneer op het moment van verkrijging van de eerste woning aan de overige voorwaarden van de startersvrijstelling is voldaan en de keuze wordt gemaakt om de startersvrijstelling toe te passen, dan is de vrijstelling onherroepelijk van toepassing en is materieel geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Het willen terugkomen van de gemaakte keuze om de vrijstelling toe te passen ligt na het verkrijgingsmoment en kan vanwege het tijdstipelement derhalve geen invloed meer hebben op het al dan niet van toepassing zijn van de vrijstelling.

Overigens ontbreekt een wettelijke grondslag om een naheffingsaanslag op te leggen indien de verkrijger zijn eerdere keuze om de startersvrijstelling toe te passen zou willen herzien. De wettelijke voorwaarden voor de startersvrijstelling, waaronder de expliciete keuze daarvoor, bij de eerste verkrijging zijn (nog immer) vervuld, zodat op basis van de geldende wet- en regelgeving materieel geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. Het herzien van de keuze leidt niet tot een materiële overdrachtsbelastingschuld.