KG:052:2023:7 Overdrachtsbelasting bij vestiging opstalrecht waarvoor geen retributie is verschuldigd

Aanleiding

A BV verhuurt zonnepanelen aan X (de huurder). Daarbij verbindt A BV zich mede tot het plaatsen van de zonnepanelen op of aan een perceel grond en/of een pand van X, die daarvoor een periodieke vergoeding (huur) aan A BV betaalt. X voorziet op deze manier in zijn energiebehoefte. Voorts verbindt X zich jegens A BV tot het vestigen van een zakelijk recht van opstal op de grond en/of het pand waarop of waaraan de zonnepanelen worden geplaatst. A BV is daarvoor geen tegenprestatie of retributie verschuldigd aan X. Ingevolge dit opstalrecht blijft (of wordt) A BV eigenaar van de te plaatsen (of reeds geplaatste) panelen. Het opstalrecht wordt gevestigd voor de duur van de huurovereenkomst.

Het aanbrengen van de zonnepanelen heeft tot gevolg dat de zonnepanelen de status van roerende zaak verliezen, hetzij doordat zij bestanddeel worden van de grond of van het pand van X, hetzij doordat zij direct of indirect duurzaam verenigd worden met de grond van X.

Deze vraag en de beantwoording ervan bouwen voort op een vraag die in 2016 reeds is beantwoord (KG 16-052-02). Dit standpunt is geanonimiseerd en gepubliceerd in het 4e deelbesluit WOO-verzoeken kennisgroepstandpunten van 27 juli 2023. Het antwoord is een bevestiging en verduidelijking van het destijds ingenomen standpunt. Ten behoeve van publicatie is het standpunt geactualiseerd en veralgemeniseerd.

Vragen

1. Is A BV ter zake van de vestiging van het opstalrecht overdrachtsbelasting verschuldigd als de vestiging geschiedt voorafgaand aan het aanbrengen van de zonnepanelen?
2. Is A BV ter zake van de vestiging van het opstalrecht overdrachtsbelasting verschuldigd als de vestiging geschiedt na het aanbrengen van de zonnepanelen?

Antwoorden

1. Nee, A BV is in de geschetste casus geen overdrachtsbelasting verschuldigd, omdat de heffingsmaatstaf nihil is.
   Het opstalrecht omvat in deze situatie nog niet de eigendom (en dus niet de waarde) van de zonnepanelen. De enige bevoegdheid die uit het opstalrecht voortvloeit is het recht om de zonnepanelen op de bezwaarde grond te plaatsten en in eigendom te houden zolang de huurovereenkomst duurt. Gegeven het feit dat A BV bevoegd is en zelfs verplicht is de zonnepanelen te plaatsen en het opstalrecht een afhankelijk karakter heeft, kan de waarde van het uit het opstalrecht voortvloeiende gebruiksrecht op nihil worden gesteld. Gegeven het feit dat geen retributie verschuldigd is, luidt de slotsom dat de waarde van het opstalrecht dat wordt verkregen voordat de zonnepanelen zijn geplaatst nihil is.
2. Nee, A BV is in de geschetste casus geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
   Het opstalrecht omvat in deze situatie wel de eigendom en dus de waarde van de zonnepanelen. In dat geval luidt de slotsom dat de waarde van het opstalrecht gelijk is aan de waarde van de zonnepanelen. In aanmerking genomen dat de zonnepanelen door de verkrijger voor eigen rekening zijn geplaatst geldt voor A BV evenwel de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, letter i, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR), wat betekent dat A BV ook in dit geval over de waarde van het opstalrecht geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Beschouwing

De verkrijging van een opstalrecht is in beginsel een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting (artikel 2, eerste lid, WBR). Overdrachtsbelasting is verschuldigd over de waarde van het opstalrecht ten tijde van de verkrijging (= het tijdstip van het opmaken van de notariële akte van vestiging, zie artikel 8, eerste lid, WBR). Die waarde beloopt de waarde die het opstalrecht heeft in het economische verkeer met als minimum de tegenprestatie die is bedongen in ruil voor de verkrijging van het opstalrecht (artikel 9, eerste lid, WBR). Als een retributie is overeengekomen wordt die waarde verhoogd met de waarde van de retributie (artikel 11, eerste lid, WBR). In de casus is daarvan geen sprake, evenmin is sprake van een overeengekomen tegenprestatie voor het opstalrecht.

De heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting beloopt in dit geval dan de waarde in het economische verkeer van het door A BV verkregen recht van opstal.

De hoogte van die waarde wordt volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad gesteld op de prijs, die bij aanbieding van het opstalrecht ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed.

In dat licht beschouwd hangt de waarde af van enerzijds de bevoegdheden en anderzijds de verplichtingen die het opstalrecht omvat (saldowaarde).

De casus geeft niet aan op welk moment het opstalrecht wordt verkregen (vóór of na de plaatsing van de zonnepanelen), wat verschil maakt voor de waardering van het recht.

Wordt het opstalrecht verkregen voordat de zonnepanelen zijn geplaatst, dan omvat het opstalrecht nog niet de eigendom van de zonnepanelen. De enige bevoegdheid die uit het opstalrecht voortvloeit is het recht om de zonnepanelen op de bezwaarde grond te plaatsen en in eigendom te houden zolang de huurovereenkomst duurt. Gegeven het feit dat A BV ook krachtens de huurovereenkomst bevoegd is (ja zelfs verplicht is) de zonnepanelen te plaatsen op de grond van de huurder en het opstalrecht een afhankelijk karakter heeft, kan de waarde van het uit het opstalrecht voortvloeiende gebruiksrecht op nihil worden gesteld. Mede in aanmerking genomen dat geen retributie verschuldigd is, luidt de slotsom dat de waarde van het opstalrecht dat wordt verkregen voordat de zonnepanelen zijn geplaatst nihil beloopt.

Wordt het recht verkregen nadat de zonnepanelen zijn geplaatst, zodat grondeigenaar/huurder van de zonnepanelen krachtens natrekking de eigendom van de panelen heeft verworven (artikel 5:20, eerste lid, letter e, van het Burgerlijk Wetboek), dan omvat het opstalrecht wel de eigendom van de zonnepanelen. In dat geval luidt de slotsom dat de waarde van het opstalrecht dat wordt verkregen nadat de zonnepanelen zijn geplaatst gelijk is aan de waarde van de zonnepanelen. Bij de waardering daarvan wordt rekening gehouden met de huurvoorwaarden (waarde in verhuurde staat). Het voorgaande betekent dat A BV in beginsel overdrachtsbelasting is verschuldigd over de waarde van het opstalrecht. Echter in aanmerking genomen dat de zonnepanelen door de verkrijger (A BV) voor eigen rekening zijn geplaatst geldt voor A BV de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, letter i, WBR, wat betekent dat A BV ook in dit geval over de waarde van het opstalrecht geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.