KG:052:2025:2 Maatstaf van heffing en startersvrijstelling bij verkrijging van appartementsrecht en verplichting tot overname lening VvE

Publicatiedatum 30-07-2025, 13:57 | Laatste update 30-07-2025, 13:57 | Standpunt

Aanleiding

A (natuurlijk persoon), 34 jaar, verkrijgt een appartementsrecht in 2025. De koopprijs voor het appartementsrecht is € 500.000. A is naast de koopsom voor het appartementsrecht verplicht om een gedeelte van een door de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) aangegane lening over te nemen c.q. te voldoen voor een bedrag van € 30.000. Het reservefonds van de VvE is € 0 en ook overigens heeft de VvE geen baten. De woningwaardegrens voor de startersvrijstelling bedraagt op grond van artikel 15, eerste lid, onderdeel p, ten vierde, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR) € 525.000 (2025). 

Vragen

1. Wat is de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting bij de verkrijging van dit appartementsrecht met verplichting tot overname lening?
2. Is op deze verkrijging de startersvrijstelling van toepassing?

Antwoorden

1. De maatstaf van heffing is € 530.000 (koopsom + last).
2. Nee, de startersvrijstelling is niet van toepassing. De woningwaardegrens in 2025 bedraagt € 525.000 en de waarde voor de berekening van de maatstaf van heffing is hier hoger, namelijk € 530.000.

Beschouwing

De maatstaf van heffing is op grond van artikel 9, eerste lid, WBR de waarde van het appartementsrecht, welke waarde ten minste gelijk is aan die van de tegenprestatie (de koopsom plus de door de koper op zich genomen last). In de onderhavige casus betekent dat € 500.000 (koopsom) plus € 30.000 (last, vanwege de overname van de lening). 

De verkrijger betaalt voor het appartementsrecht € 500.000 en is daarnaast verplicht om ter verkrijging van het appartement een gedeelte van de door de VvE aangegane lening  voor zijn rekening te nemen. Aangezien het reservefonds leeg is en de VvE ook overigens geen baten heeft, kan de verkrijger bij zijn verkrijging van het appartementsrecht geen aandeel in de waarde van de onderhoudsreserve van de VvE in mindering brengen.

De vraag is vervolgens of voor de toepassing van de startersvrijstelling voldaan is aan de woningwaardegrens als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, ten vierde, WBR. Voor wat betreft de woningwaardegrens wijst artikel 6, eerste lid, van het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer onverkort naar artikel 9, eerste lid, WBR voor de bepaling van de woningwaarde. Op grond van dit artikel is voor de berekening van de maatstaf van heffing de waarde van de onroerende zaak ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie. Op grond hiervan geldt dus de waarde van de tegenprestatie, zijnde het bedrag van € 530.000 als uitgangspunt om te toetsen aan het al dan niet voldoen aan de woningwaardegrens.