KG:202:2024:32 (Onder)verhuurovereenkomst en box 3

Aanleiding

Belastingplichtige huurt van een stichting een woning tegen een zakelijke vergoeding van € 850 per maand welke maandelijks wordt voldaan. Omdat de betreffende belastingplichtige gedurende langere tijd naar een andere provincie gaat, besluit hij deze woning met toestemming van de verhuurder onder te verhuren. Hij verhuurt de woning aan een persoon die dringend om woonruimte verlegen zit. Hij maakt gebruik van zijn bijzondere onderhandelingspositie en vraagt een op dat moment zakelijke huur van € 1.400 per maand. De huurovereenkomst wordt voor een periode van 5 jaar gesloten en de huur wordt maandelijks voldaan.

Vragen

1. Zijn de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit een (onder)huurovereenkomst bezittingen en schulden als bedoeld in artikel 5.3 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001)?
2. Tegen welke waarde moeten deze rechten en verplichtingen worden opgenomen in box 3?

Antwoorden

1. Ja.
2. Nihil, tenzij de overeengekomen vergoeding niet zakelijk is, de betalingstermijnen niet regelmatig vervallen en/of de betalingstermijnen betrekking hebben op een tijdvak van meer dan een jaar. In dat geval moeten het gebruiksrecht én de verplichting worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer. Als de vergoeding van de onderhuur significant hoger is dan de vergoeding van de huur kan nog steeds sprake zijn van een zakelijke verhuur. Dit is afhankelijk van de feiten en omstandigheden.

Beschouwing

Wettelijk kader

In artikel 5.3 Wet IB 2001 is de rendementsgrondslag voor box 3 omschreven als het saldo van bezittingen en schulden. Bezittingen zijn onder andere rechten die direct of indirect op onroerende zaken betrekking hebben (artikel 5.3, tweede lid, onderdeel b, Wet IB 2001). Dit omvat tevens genotsrechten, die volgens artikel 5.22, derde lid, Wet IB 2001 worden gedefinieerd als ‘elke gerechtigdheid tot voordelen uit goederen’. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om een vruchtgebruik of om huurrechten.

Schulden zijn verplichtingen met een waarde in het economische verkeer (artikel 5.3, derde lid, aanhef, Wet IB 2001).

In artikel 5.19, vierde lid, Wet IB 2001 is opgenomen dat genotsrechten en de daarmee corresponderende schulden worden gewaardeerd op nihil, indien de genotsrechten zijn verleend tegen een zakelijke vergoeding die wordt voldaan in regelmatig vervallende betalingstermijnen, die betrekking hebben op een tijdvak van ten hoogste een jaar.

Parlementaire geschiedenis

Uit de parlementaire geschiedenis bij de totstandkoming van de Wet IB 2001 blijkt dat onder meer huurrechten kwalificeren als genotsrechten en dat de periodieke gerechtigdheid en schuldverplichting dan in feite tegen elkaar wegvallen (MvT, Kamerstukken II 1998/99, 26727, nr. 3, p. 229 & Kamerstukken II 1998/99, 26727, A, p. 86-87).

Maar als bijvoorbeeld de huur voor een ongebruikelijk lange termijn vooruit wordt betaald, moet bij de waardering van het huurrecht rekening worden gehouden met de vooruitbetaalde huurpenningen en geldt artikel 5.19, vierde lid, Wet IB 2001 niet (MvT, Kamerstukken II 1998/99, 26727, nr. 3, p. 232).

Huur en onderhuur

In casu vinden zowel de verhuur van de woning door de stichting aan belastingplichtige als de onderverhuur van de woning door belastingplichtige aan de diplomaat tegen een zakelijke vergoeding plaats.

Het grote verschil tussen het huurtermijnbedrag en het onderverhuurtermijn bedrag is op zichzelf geen reden om aan te nemen dat er geen sprake is van een zakelijke huur. Zo kan bijvoorbeeld het tijdstip waarop de (onder)verhuurovereenkomst wordt gesloten of de termijn waarvoor de overeenkomst wordt aangegaan van invloed zijn op de hoogte van de overeengekomen huurprijs.

Omdat naast een zakelijke vergoeding voor de huur en onderverhuur ook aan de overige voorwaarden is voldaan, worden zowel de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst als de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de onderhuurovereenkomst in box 3 gewaardeerd op nihil.