KG:210:2026:5 Kwalificatie bouwterrein

Publicatiedatum 30-07-2026, 16:03 | Laatste update 30-07-2026, 16:04 | Standpunt

Aanleiding

X is eigenaar van percelen landbouwgrond die onderdeel uitmaken van zijn onderneming.

In jaar 1 heeft de gemeente een omgevingsvisie (voorheen structuurplan) vastgesteld. De percelen in eigendom van X zijn opgenomen in deze omgevingsvisie. In de omgevingsvisie formuleert de gemeente de kaders en ambities voor de ontwikkeling van het toekomstige projectgebied.

De percelen grond zijn gelegen tegen de bestaande bebouwde kom. In de loop van de jaren zijn steeds andere percelen die zijn opgenomen in de omgevingsvisie ontwikkeld tot woningbouwlocatie. De gemeente heeft voor die percelen de bestemming gewijzigd.

In jaar 10 sluit de projectontwikkelaar een koopovereenkomst met X met het voornemen om de grond te gaan ontwikkelen tot woningbouwlocatie. De bestemming van de percelen is dan nog agrarisch, waardoor bebouwing niet is toegestaan. De gemeente geeft richting de projectontwikkelaar aan positief te staan tegenover deze ontwikkeling en wijst op de voorwaarden waaraan moet worden voldaan voordat met de procedure voor de noodzakelijke bestemmingswijziging van agrarisch naar wonen kan worden begonnen.

De projectontwikkelaar heeft in november van jaar 11 een verzoek ingediend om te komen tot de (her)ontwikkeling van de percelen ten behoeve van de realisatie van woningbouw en een bedrijventerrein. In een brief van december van jaar 11 heeft de gemeente geschreven positief te staan tegenover de ontwikkeling van woningbouw op deze locatie, eventueel in combinatie met maatschappelijke voorzieningen.

De percelen worden in april van jaar 12 geleverd aan de projectontwikkelaar. Voor de btw vormt dit ook het leveringsmoment. In juni van jaar 12 dient de projectontwikkelaar een stedenbouwkundig plan in. In het derde kwartaal van jaar 15 is het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) voor het gebied waarin de percelen gelegen zijn door de gemeente gewijzigd, waardoor de door de projectontwikkelaar voorziene bebouwing mogelijk is geworden.

Medio mei jaar 17 is er een projectwebsite toegankelijk gemaakt waar belangstellenden de mogelijkheid hebben om zich in te schrijven. Er staan nog geen woningen te koop en er zijn nog geen omgevingsvergunningen aangevraagd voor de bouw van woningen.

Vraag

Is voor de kwalificatie als bouwterrein noodzakelijk dat het omgevingsplan op het moment dat de grond wordt geleverd reeds bebouwing toestaat?

Antwoord

Nee, voor de kwalificatie als bouwterrein is niet noodzakelijk dat het omgevingsplan reeds op het moment van levering bebouwing toestaat.

Beschouwing

Voor de kwalificatie als bouwterrein is een omgevingsplan dat bebouwing toestaat niet noodzakelijk. Wel zal moeten worden nagegaan of op het moment van levering van de onbebouwde grond voldoende objectieve gegevens aanwezig zijn die er op wijzen dat:

1. Het omgevingsplan zal worden gewijzigd.
2. Een omgevingsvergunning zal worden verleend voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA).

In de voorliggende casus is dat het geval.

Op grond van artikel 11, zesde lid, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB 1968) wordt sinds 2017 onder een bouwterrein verstaan "onbebouwde grond die kennelijk is bestemd om te worden bebouwd met een of meer gebouwen". De definitie ‘bouwterrein’ is verruimd naar aanleiding van het arrest van het Hof van Justitie Maasdriel (HvJ EU 17 januari 2013, C-543/11 (Woningstichting Maasdriel), ECLI:EU:C:2013:20).

Volgens de wetgever (Kamerstukken II 2016/17, 34 552, nr. 3, p. 36) blijkt uit dit arrest dat:

“een terrein als bouwterrein in de zin van de BTW-richtlijn [kan] worden aangemerkt, wanneer uit een beoordeling van alle omstandigheden – met inbegrip van de intentie van partijen, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens – blijkt dat op de datum van levering het betrokken terrein daadwerkelijk bestemd was om te worden bebouwd.”

Het woord ’kennelijk‘ in de wettekst ziet volgens de wetgever op de in de vorige alinea aangehaalde tekst (zie p. 87 aangehaalde Kamerstukken).

Volgens de wetgever (zie ook p. 87 aangehaalde Kamerstukken) zijn de vier bouwterreincriteria die tot 1 januari 2017 in artikel 11, vierde lid, Wet OB 1968 waren opgenomen voorbeelden van objectieve gegevens waaruit de bebouwingsbestemming van het onbebouwde terrein kan volgen. Daarnaast is ook sprake van een bouwterrein:

“als er een ander objectief gegeven is waaruit blijkt dat het terrein op het moment van levering bestemd was te worden bebouwd. Bijvoorbeeld ingeval van een aangevraagde (maar nog niet verleende) omgevingsvergunning of gemaakte architectkosten die zien op het te bouwen gebouw op het betreffende terrein. De intentie van de toekomstige eigenaar om de grond te bebouwen kan voldoende zijn, mits het ondersteund wordt door objectieve gegevens waaruit volgt dat het terrein op het moment van levering bestemd was voor bebouwing.”

Van belang is voorts dat het begrip bouwterrein ruim moet worden uitgelegd (vgl. HR 9 februari 2024, nr. 21/02407, ECLI:NL:HR:2024:216).

Uit de hiervoor weergegeven parlementaire geschiedenis blijkt dat de wetgever het niet noodzakelijk acht dat de onbebouwde grond een formele bouwbestemming (middels een omgevingsplan/omgevingsvergunning) heeft. Van een bouwterrein kan onder omstandigheden dus ook sprake zijn als het omgevingsplan nog geen bebouwing toestaat of de omgevingsvergunning nog niet is verleend. In dat geval zal moeten worden nagegaan of op het moment van levering voldoende objectieve gegevens aanwezig zijn die er op wijzen dat het omgevingsplan zal worden gewijzigd zodat bebouwing mogelijk is. Hetzelfde geldt voor een omgevingsvergunning voor een activiteit die niet past binnen het omgevingsplan, genaamd BOPA.

Objectieve gegevens die betrekking hebben op de voorziene bebouwing van het betreffende terrein en van belang kunnen zijn bij vorengenoemde beoordeling zijn onder andere:

• een omgevingsvisie;
• een stedenbouwkundigplan;
• een intentie- of samenwerkingsovereenkomst tussen de koper en de gemeente;
• correspondentie tussen de koper en de gemeente over de bouwplannen;
• uitlatingen van de gemeente waaruit blijkt dat bebouwing in de nabije toekomst mogelijk is;
• initiatief van de gemeente tot aanpassing van het omgevingsplan of het afgeven van een omgevingsvergunning voor een BOPA;
• (interne) (ontwikkelings)plannen van de koper waaruit het voornemen tot bebouwing blijkt;
• een architectplan;
• gemaakte architectkosten;
• de prijs van de grond.

In voorliggende casus zijn op het moment van levering diverse objectieve gegevens die er op wijzen dat het omgevingsplan zal worden gewijzigd zodat bebouwing mogelijk is. De gemeente heeft in jaar 1 een omgevingsvisie vastgesteld waar de betreffende percelen zijn opgenomen. In de omgevingsvisie staan op hoofdlijnen de ambities van de gemeente voor de planontwikkeling van het gebied. In de loop van de jaren zijn percelen die zijn opgenomen in de omgevingsvisie ontwikkeld tot woningbouwlocatie. De gemeente heeft in jaar 10 na het sluiten van de koopovereenkomst door de projectontwikkelaar aangegeven positief te staan tegenover de ontwikkeling van woningbouw. Daarbij is gewezen op de voorwaarden waaraan moet worden voldaan voordat met de procedure voor de noodzakelijke bestemmingswijziging van agrarisch naar wonen kan worden begonnen. Voorts heeft de gemeente in een brief van december van jaar 11 geschreven positief te staan tegenover de ontwikkeling van woningbouw op de percelen van X, eventueel in combinatie met maatschappelijke voorzieningen.