KG:213:2025:10 Flexwoningen

Publicatiedatum 16-10-2025, 15:01 | Laatste update 16-10-2025, 15:01 | Standpunt

Casus

Woningcorporaties investeren de laatste jaren steeds vaker in flexwoningen. Flexwoningen zijn verplaatsbare woningen, die gedurende een periode van ten minste tien jaar op een bepaalde locatie staan en zijn bestemd voor de (sociale) verhuur. Na afloop van de tienjaarsperiode kunnen de flexwoningen op een andere locatie worden geplaatst en opnieuw in gebruik worden genomen tot het einde van de (technische) levensduur. De technische levensduur van de flexwoningen bedraagt gemiddeld veertig jaar.

Flexwoningen worden geplaatst/bevestigd op stelconplaten (fundering) en aangesloten op nutsvoorzieningen. Het demonteren en verplaatsen van flexwoningen is relatief eenvoudig en in tijd beperkt. Het demonteren van een flexwoning neemt anderhalve dag in beslag; het verplaatsen een dag. Voor het plaatsen van flexwoningen wordt door de gemeente een (tijdelijke) omgevingsvergunning verleend.

Vraag

Kwalificeert een flexwoning als een ‘gebouw’ in de zin van artikel 3.30a van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001)?

Antwoord

Ja, een flexwoning kwalificeert als een ‘gebouw’ in de zin van artikel 3.30a Wet IB 2001. De afschrijvingsbeperking van artikel 3.30a Wet IB 2001 is van toepassing.

Beschouwing

De afschrijvingsbeperking van artikel 3.30a Wet IB 2001 is beperkt tot de afschrijving op een gebouw. Voor de toepassing van artikel 3.30a Wet IB 2001 is het begrip ‘gebouw’ van belangrijke betekenis. Het begrip is niet nader gedefinieerd in de Wet IB 2001.

Uit de parlementaire behandeling van de Wet Werken aan Winst (MvT, Kamerstukken II 2005/06, 30 572, nr. 3, p. 36 en Kamerstukken II 2005/06, 30 572, nr. 8, p. 54 en 106) volgt dat het begrip 'gebouw ' volgens het spraakgebruik moet worden uitgelegd. Ook is voor de invulling van het begrip 'gebouw' verwezen naar de jurisprudentie voor de investeringsaftrek en de tot 1988 geldende Wet Investeringsrekening (hierna: WIR).

Ondanks dat er in de jurisprudentie geen specifieke criteria zijn gegeven voor de invulling van het begrip 'gebouw', zijn er een aantal terugkerende voorwaarden voor de duiding van een gebouw waaraan moet zijn voldaan (zie Brief van 6 september 2006, Kamerstukken II 2005/06, 30 572, nr. 10, p.3). Een gebouw:

• is duurzaam verbonden met de grond; duurzame constructie;
• is niet eenvoudig verplaatsbaar/demonteerbaar; en
• heeft wanden en dak; biedt bescherming tegen wind en neerslag.

Volgens deze definitie gaat het dus enkel om het gebouw in de hiervoor gegeven betekenis en is de functie en/of bestemming van het gebouw niet van belang voor de uitleg van het begrip.

Voorbeelden van een gebouw zijn onder andere een kantoor, winkel, fabriek, woning, kas en een stal. Een installatie in de open lucht, zoals een achtbaan in een pretpark of een gesloten tank voor de opslag van door de belastingplichtige verhandelde olieproducten, wordt niet aangemerkt als een gebouw.

Aan het begrip ‘bouwwerk’, zoals opgenomen in artikel 11, derde lid , van de Wet op de omzetbelasting 1968 komt geen betekenis toe voor de uitleg van het begrip 'gebouw' zoals opgenomen in artikel 3.30 Wet IB 2001. Het begrip 'bouwwerk' heeft een ruimere betekenis dan het begrip 'gebouw' uit de jurisprudentie die is gewezen voor de investeringsaftrek en de WIR. Voor de omzetbelasting vallen naast huizen, kantoren, schuren en dergelijke ook bruggen, tunnels, viaducten, straten, wegen, pleinen en sluizen onder de term bouwwerk dat vast met de grond is verbonden (MvT, Kamerstukken II 2005/06, 30 572, nr. 3, p. 36).

1. Duurzaam verbonden met de grond/duurzame constructie

Uit de jurisprudentie volgt dat een aantal criteria van belang zijn voor de beoordeling of een constructie duurzaam verbonden is met de grond (niet cumulatief): (i) een (betonnen) fundering, dan wel verankering op een (betonnen) fundering en/of verankering in/aan de grond, (ii) een aansluiting op nutsvoorzieningen (gas, water en elektra) en (iii) duurzaamheid in tijd.

(i) Fundering/verankering

In een aantal uitspraken, Hof 's-Gravenhage 28 juli 1980, ECLI:NL:GHSGR:1980:AW9644, Hof 's-Gravenhage 22 juni 1982, ECLI:NL:GHSGR:1982:AW9119 en HR 12 oktober 1983, ECLI:NL:HR:1983:AW8783, is gewezen voor de toepassing van de investeringsaftrek en voorheen de WIR, speelden voor de beoordeling of sprake is van een gebouw, de fundering en verankering daaraan een belangrijke rol.

In deze zaken stonden onder andere een opblaasbare tennishal, nertshokken en tijdelijke schakelunits centraal. In de zaak van de opblaasbare tennishal was van belang dat deze via ankers was bevestigd op een betonnen fundering. In de zaak van de nertshokken was van belang dat deze via betonnen palen waren verankerd in de grond en in de zaak met betrekking tot de tijdelijke schakelunits was onder andere relevant dat deze met schroeven waren bevestigd op een onderheid grondvlak. Alle ‘constructies’ werden aangemerkt als een gebouw in de zin van voornoemde regelingen.

(ii) Aansluiting (nuts)voorzieningen

Voor de vraag of sprake is van duurzaam verbonden met de grond/een duurzame constructie, kan een aansluiting op (nuts)voorzieningen van belang zijn.

In een tweetal hofuitspraken inzake een drijvend koffiehuis, Hof 's-Gravenhage 29 april 1982, ECLI:NL:GHSGR:1982:AX2289 en een strandtent Hof 's-Gravenhage 29 juni 1994, ECLI:NL:GHSGR:1994:AW2934 is voor de feitelijke beoordeling van een duurzame constructie ook gekeken naar een eventuele aansluiting op (nuts)voorzieningen. Het drijvend koffiehuis was aangesloten op gas, water, elektra en de riolering, maar werd vanwege de constructie (verankering door middel van trek- en duwstangen, niet vast met de grond verbonden) niet aangemerkt als een gebouw.

Een aansluiting op (nuts)voorzieningen kan een rol spelen bij de beoordeling of sprake is van een duurzaam verbonden met de grond/duurzame constructie, maar is op zichzelf niet van doorslaggevend belang.

(iii) Duurzaamheid in tijd

Verder speelde duurzaamheid in tijd een belangrijke rol voor de vraag of sprake is van een gebouw onder de wetgeving voor de investeringsaftrek en voorheen de WIR. Uit relevante jurisprudentie volgt dat nertshokken een levensduur van ten minste tien jaar hadden. In een zaak ten aanzien van tijdelijke schakelunits was sprake van een bouwvergunning voor vijf jaar en een technische en economische levensduur van zeven tot vijftien jaar. Uit genoemde hofuitspraak over een strandtent volgt dat een strandtent niet aangemerkt kan worden als een gebouw, omdat de duurzaamheid als wezenskenmerk van een gebouw zich niet verdraagt met een levenscyclus van een half jaar een gebouw, gevolgd door een half jaar een verzameling losse planken.

Uit een arrest van de Hoge Raad inzake de vraag of ten aanzien van een portacabin sprake is van een onroerende zaak in de zin van artikel 3:3 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) (HR 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478), kan worden afgeleid dat een gebouw duurzaam met de grond verenigd kan zijn, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Uit het arrest volgt dat het niet meer van belang is dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet volgens de Hoge Raad dan ook worden gelet op de bedoeling van de bouwer of degene in wiens opdracht het bouwwerk wordt aangebracht, voor zover deze naar buiten kenbaar is, zie ook HR 17 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ2392. Die bedoeling moet blijken uit bijzonderheden van aard en inrichting van het werk waarbij niet van belang is dat technisch de mogelijkheid bestaat om het werk te verplaatsen. De verkeersopvattingen kunnen - anders dan voor de vraag of iets bestanddeel van een zaak is in de zin van artikel 3:4 BW - niet worden gebezigd als een zelfstandige maatstaf voor de beoordeling of een zaak roerend of onroerend is. Zij kunnen echter wel in aanmerking worden genomen in de gevallen dat in het kader van de beantwoording van die vraag onzekerheid blijkt te bestaan of een object kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd, en voor de toepassing van die maatstaf nader moet worden bepaald wat in een gegeven geval als ‘duurzaam’, onderscheidenlijk ‘verenigd’ en in verband daarmee als ‘bestemming’ en als ‘naar buiten kenbaar’ heeft te gelden, zie ook Hof ‘s-Hertogenbosch 14 mei 2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:1321, r.o. 4.7.

Verder volgt uit de jurisprudentie dat ook in de situatie dat geen zekerheid bestaat over de duur van de periode dat de woning is verenigd met de grond, dat op zichzelf onvoldoende is om tot het oordeel te komen dat de woning naar zijn aard niet bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven (HR 17 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ2389 en ECLI:NL:HR:2006:AZ2392).

Standpunt Kennisgroep niet-winst

Op 13 december 2024 heeft de Kennisgroep niet-winst een standpunt gepubliceerd over de vraag of een ‘tiny house’ voor toepassing van de eigenwoningregeling, ex artikel 3.111 Wet IB 2001, wordt aangemerkt als een gebouw of een duurzaam aan een plaats gebonden woonwagen als bedoeld in de zin van artikel 1, onder I, van de Wet op de huurtoeslag (KG:051:2024:15).

Het ‘tiny house’ in deze casus betrof een verplaatsbare woning, die voor een maximale periode van tien jaar op een fundering van betonplaten is geplaatst en is aangesloten op (nuts)voorzieningen (riool, water en elektra). Het ‘tiny house’ is volgens de Kennisgroep niet-winst naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven, waardoor de woning duurzaam is verenigd met de grond in de zin van artikel 3:3 BW. De woning valt hierdoor onder het begrip ‘gebouw’ in de zin van artikel 3.111, eerste lid, Wet IB 2001.

In het onderhavige geval zijn de flexwoningen geplaatst/bevestigd op stelconplaten (fundering) en aangesloten op nutsvoorzieningen. Dat maakt dat flexwoningen duurzaam verbonden zijn met de grond.

2. Niet eenvoudig verplaatsbaar/demonteerbaar

Uit de jurisprudentie volgt niet eenduidig wat moet worden verstaan onder ‘niet eenvoudig verplaatsbaar/demonteerbaar’. Uit een hofuitspraak (Hof Arnhem 26 februari 1968, ECLI:NL:GHARN:1968:AX5507) over een uitneembare en verplaatsbare directie-, schaft- en magazijnkeet, in gebruik bij een bouwbedrijf, kan worden afgeleid dat geen sprake is van een gebouw, omdat de onderhavige ‘bouwketen’ gemakkelijk uitneembaar en verplaatsbaar zijn en steeds naar een ander bouwwerk verhuizen. In de eerdergenoemde zaak met betrekking tot een opblaasbare tennishal was echter ook van belang dat deze in de zomer niet geheel werd afgebroken en opgeslagen en bovendien bestemd was voor blijvend gebruik.

Voor de kwalificatie als een gebouw in de zin van artikel 3.30a Wet IB 2001 is dan ook niet alleen van belang is of iets eenvoudig verplaatsbaar, dan wel demonteerbaar is, maar ook of de intentie aanwezig is om dit te doen.

In het onderhavige geval zijn de flexwoningen bestemd voor sociale verhuur van ten minste tien jaar, waarbij de technische levensduur van de woningen gemiddeld 40 jaar bedraagt. Dat het demonteren en verplaatsen van flexwoningen relatief eenvoudig is en in tijd beperkt, doet daar niets aan af.

3. Wanden en dak (bescherming tegen wind en neerslag)

Uit de voorbeelden van een gebouw als vermeld in de parlementaire stukken bij de Wet Werken aan Winst (Kamerstukken II 2005/06, 30 572, nr. 8, p. 106) blijkt dat in de gevallen waarin is vastgesteld dat sprake is van een gebouw, dat gebouw vrijwel in alle gevallen wanden en een dak heeft die mensen, dieren of een productieproces bescherming bieden tegen wind en neerslag.

In het onderhavige geval beschikken de flexwoningen over wanden en daken.

Conclusie

Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat flexwoningen kunnen worden aangemerkt als een gebouw in de zin van artikel 3.30a Wet IB 2001.