KG:213:2025:5 Toerekening vergoeding aardbevingsschade aan waardevermindering bedrijfsmiddel

Publicatiedatum 28-05-2025, 15:08 | Laatste update 28-05-2025, 15:08 | Standpunt

Aanleiding

Een woningcorporatie ontvangt een vergoeding van partij A voor een deel van haar woningen die in het aardbevingsgebied liggen. De betreffende woningen (hierna: de woningen) zijn aan te merken als ‘potentieel onveilig’ als gevolg van de aardbevingen. Dit betekent dat de woningen nog worden verhuurd, maar dat wanneer de betreffende woningen worden getroffen door een aardbeving van meer dan 4 op de schaal van Richter deze daadwerkelijk onveilig en vervolgens niet langer verhuurbaar zijn.

De vergoeding is verstrekt met als verplichting om de woningen te slopen en nieuw te bouwen. Overeenkomstig het kennisgroepstandpunt KG:213:2022:1 heeft de woningcorporatie deze verplichting nog niet in de winst opgenomen maar een passiefpost gevormd. De woningcorporatie houdt zich aan deze verplichting en sloopt de oude woningen en bouwt hier nieuwe woningen voor terug.

Voorafgaand aan de beslissing tot sloop waardeert de woningcorporatie de woningen op de lagere bedrijfswaarde.

Vraag

Dient (een deel van) de ontvangen vergoeding van partij A toegerekend te worden aan de waardevermindering van het bedrijfsmiddel in geval van de contractuele verplichting tot sloop en nieuwbouw?

Antwoord

Nee, de vergoeding is ontvangen ter dekking van de sloop- en nieuwbouwkosten en wordt daaraan toegerekend. Een eventuele waardevermindering van de woningen wordt contractueel niet gecompenseerd door de ontvangen vergoeding.

Beschouwing

De woningen van de woningcorporatie zijn geïnspecteerd. Door de aardbevingsschade voldoen de woningen niet meer aan de geldende normen. Als gevolg daarvan zijn versterkingsadviezen opgesteld. Partij A heeft zich verplicht om de versterkingsoperatie te vergoeden. Het versterken van de woningen bleek kostbaar en zou een ingrijpende aanpak vergen. De woningcorporatie en partij A hebben vervolgens onderzocht of sloop/nieuwbouw een economisch betere optie zou zijn. De woningcorporatie en partij A hebben uiteindelijk geconcludeerd dat sloop/nieuwbouw de voorkeur heeft.

De woningcorporatie en partij A hebben hun voorkeur vastgelegd in een overeenkomst en dit als volgt verwoord:

“de woningcorporatie verplicht zich jegens [partij A] dat de woningen uiterlijk in het jaar X zijn vervangen door nieuwe woningen die voldoen aan en zijn gerealiseerd conform de detailafspraken.”

De omvang van de ontvangen vergoeding is gerelateerd aan de kosten voor het versterken van de woningen, maar uiteindelijk toegekend onder de verplichting om de vergoeding aan te wenden ter financiering van de sloop- en nieuwbouwkosten. Dit brengt met zich mee dat de ontvangen vergoeding niet ziet op de mogelijke waardedaling van de woningen door de aardbevingsschade. De ontvangen vergoeding ziet op de verplichting tot sloop/nieuwbouw.

In kennisgroepstandpunt KG:213:2022:1 is deze verplichting ook doorslaggevend geweest:

“Woco X is verplicht tot sloop en nieuwbouw. Dit is ook de reden voor het opnemen van de passiefpost.”

Daarbij is het arrest van de Hoge Raad van 23 september 2022, ECLI:NL:HR:2022:1274, nog van belang bij de bepaling van de kostprijs van het nieuwe bedrijfsmiddel. De Hoge Raad oordeelde:

“Een gebouw, zijnde de opstal en de daarbij behorende ondergrond, wordt als één bedrijfsmiddel beschouwd. Indien een bestaand gebouw wordt gesloopt ter wille van de stichting van een nieuw gebouw, wordt de kostprijs van het aldus verkregen nieuwe bedrijfsmiddel als regel gevormd door de boekwaarde dan wel de lagere bedrijfswaarde van het opgeofferde gebouw - met inbegrip van de grond - vermeerderd met de kosten van de bouw.”

Indien en voor zover de bedrijfswaarde van de woningen lager is dan de boekwaarde van de woningen leidt dit tot een aftrekbare waardevermindering.